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税法律师解读：外国人投资美国房产常见的税法12问

发布时间：2018/06/30　文章来源：网络

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导读：

外国人投资美国房产-所得税和房产税

Part：侧重讨论外国人投资美国房产的所得税和房产税问题，以及涉及川普税改对相关房产投资税收的影响。

Q1：与房产相关的税负有哪些呢？

主要的房产税负涉及到三种。
第一，联邦所得税和州所得税，这二者是有区别的，是两个不同级别的税收，征收机构也不同。
第二，房产税，取决于具体地方的法律、税率，各州数额不同。
第三，赠与税和遗产税，对大部分美国州的居民来说，仅仅是联邦层面的税收。对于外国人投资美国房产来说，取决于赠与和遗赠时的税务居民状况和持有房产的方式和形式，有不同的法律规定。

税务问题影响着房产的方方面面，从买房，卖房到使用处置以及下一代传承等，投资者都需要谨慎、勤勉地去了解、安排和应对相关税务事项。

Q2：很多中国投资者买房后并不在美国居住，而是将房产出租，或者升值后出售。就这种情况，外国人在美国投资房产的收入需要在美国缴税吗？

一般外国人不需要面对美国全球征税体系，但是美国税法对外国人来自美国的收入有特殊规定，主要两类来自美国的收入，外国人需要缴税。
第一类是固定收入，比如租金、利息、特许经营的许可费用。
第二类是在美国积极运作的商业收入。取决于收入的性质，税率不同。所以，外国人在美国投资房产的收入是需要在美国缴税的。

Q3：如果国内投资者不报税，会面临什么后果？

根据我们的执业经验，困扰许多中国投资者的不仅仅是具体、复杂的美国税法条文，还有中美两国纳税体系、纳税文化的差异。

美国的税法体系建立在个人法律义务基础上，个人有法律义务去申报、缴纳税收，并对申报内容的真实准确负全责。美国税务的征收和执行机构监管十分严格，不论是过失还是故意，申报人都会因为申报内容有误而受到执法机关的惩罚。

与之相比在中国，个人的税务申报和缴纳，大部分都是在预扣代缴环节完成，不需要个人自己去做许多准备和工作。所以，面对个人申报的美国税法体系，有些中国投资人就想可不可以避免一些税或者完全不去申报，这其实是会面临很大的法律风险。仅仅是不申报，但不存在漏税，会面临行政性的处罚，但如果有漏税甚至是比较重大的漏税情况，甚至可能被追究刑事责任。

Q4：出租房产收入如何缴税？

外国人在美国投资房产的收入是需要在美国缴税的，但是需不需要主动申报，要根据不同情况具体分析。
一般情况下，租金是一个固定收入，原则上是通过预扣代缴的方式。在获得租金的时候，已经被支付方预扣代缴了相应的美国所得税。这种情况下不需要就租金收入进行报税。
另一种情况，美国税法规定，作为出租方，外国人可以选择将租赁行为作为在美国境内积极的商业运作，如果是个人持有房产的话，每年4月份申报并缴纳所得税，延期的话可以10月份申报，但是所得税仍然必须在4月份缴纳。如果主动报税的话，具体税率，与美国个人的累进税率相似。

Q5：对租金收入，预扣代缴还是直接缴税哪个更划算？

从整体的税务负担来讲，由于在个人报税的时候，你可以使用一些商业花销、房产税、折旧来抵扣你的租金收入，所以相比预扣代缴的方式，通过主动报税的方式常常比预扣代缴的税负要低。

除了可以抵扣收入外，持有房产的形式，例如公司持有，决定了具体适用的税率。仅仅从绝对数字来看，当下公司统一21%的税率相对最高37%的个人边际税率具有很大优势。但是考虑到美国税法对外国人的特殊规定，以及各种可变和人为因素，并没有一个绝对的答案。

Q6：出售房产的收入如何缴税？

在卖房时，监管公司会向卖方要求递交一份证书，证明卖方到底是不是美国的税务居民。一般情况下，没有绿卡或美国国籍，外国投资者就会被认定为非税务居民。如果作为非税务居民，美国税务机构为了保证外国人不会在获得利益之后逃税，要求监管公司预扣代缴所得税。按照当下的税法，预扣代缴的数额按照房产出售价格的15%，房产在加州的话，还会面临加州3 1/3%的预扣代缴。

根据实务经验，外国投资人如果在交易前向美国税务局和加州税务局提出合理主张，一般都可以获得按照实际税负缴税的批准。

Q7：持有房产的时间和使用房产的用途对所得税税负有影响吗？

美国税法第121条对出售自住房产的利润有一个特殊的优惠政策。当你在持有房产的5年内，能够在该房产累计居住超过两年或两年以上，你卖房利润的25万可以豁免相应的所得税。对于夫妻两个人来讲，加起来就是豁免50万利润对应的所得税。所以说，取决于卖房前持有房产的时间要求，居住时间的要求，可以在报税的时候去申请这种豁免。这种豁免都是自动可以获得的，但是一定要你在报税时去做出这种主张。

即使不能享受税法121条的25万豁免额度或者利润超出豁免额度的部分，如果投资人持有房产超过一年，可以享受长期资本利得的优惠税率。相对最高37%的个人边际税率，买卖房产的优惠税率最高只有20%，最低0%。

Q8：房价变动对房产税会有影响吗？

美国房产税是基于不动产的征税价值计算的。征税价值主要是看你买下这个房产的市价。每年的房产税随着市场房地产价值的涨跌，也会相应变动。但是在加州，1978年民众投票通过了13号提案，严格限制政府加重对民众房产税的负担，房产税因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%。所以，加州和纽约虽然同为美国高房价地区，加州的房地产税却比纽约低很多。

但有一些特殊情况可能导致对征税价值重新估价而产生房产税变动，需要提醒大家注意。比如重大修缮的情况。房主把房产进行扩建或改变对房产的使用用途后，会收到一份差额账单，通知房主对房产因此升值的部分补缴地税。接到新估价的通知时，房主若不同意当地地产税部门的估价则可以提出申诉。

Q9：川普税改后，与房产投资和收入相关的法律有哪些需要注意？

一个是房产税的税务抵扣。税改方案将每年房产税的最高免除额限制在1万美元，房产税高于1万美金的部分就无法进行抵扣。第二就是买卖房屋时的贷款。2017年之前，本金高达110万美元的贷款利息部分可以全部进行抵扣，现在可扣除利息成本的房贷上限被调低至75万美元。但是新税法没有溯及既往的效力，所以2017年12月之前的贷款仍然按照以前的上限操作。

此外，特朗普税改大幅降低公司统一税率到21%，并且给予资产投资类型的“穿透”企业20%税务抵扣的优惠政策。对于大部分美国投资者来说，如何选择持有形式的答案，似乎毫无悬念了。

外国人投资美国房产-遗产税和遗产认证Part：讨论遗产税和遗产认证对房产投资和传承的重大影响,，以及川普税改后遗产税的变化，和对税法政策的不确定性增加。

虽然外国人不需要对海外资产缴纳遗产税，但是外国人直接持有的美国房产属于美国法律对外国人征收遗产税的资产范围，因此外国人必须为长期持有的房产做具体的税务筹划，否则可能面临资产缩水，甚至血本无归。

Q10：外国人需要为美国的房产缴纳遗产税吗？

赠与税和遗产税是独立于所得税的另一个体系。赠与税和遗产税都是针对资产的无偿或低于市价的转让，只不过一个是生前，一个是生后，所以可以看作一个税种。区别于美国人可以享有的大约1000万的豁免额度，外国人只能享受6万的豁免额度，其余按照资产市值的40%纳税。而且对比美国人的遗产税豁免额度每年至少会根据通货膨胀率进行调整，外国人的遗产税豁免额度十多年来都没有做过调整。

Q11：下一代继承父母在美国的房产，需要经历什么程序呢？

美国的每个州都有相应的遗产认证法律，英文叫probate code。如果在加州买房，写的是父母的名字，生前没有做遗产规划，房产的生后转移就会面临法庭的遗产认证程序。
第一，这个程序需要大量文件准备，耗时长，至少6个月以上的时间。
第二，法庭程序纪录对保护家庭隐私产生极大不利。
第三，成本特别高，除了法院申请费,执行人的服务费，还有律师费，而且加州允许律师按照资产大小收费。
第四，如果房产持有方式没有经过筹划的话，执行人要出售还必须受到法庭程序的监督，造成成交困难。

法庭遗产认证程序对美国居民和外国居民都是一视同仁的，这是用于确认遗产归属的默认法庭程序。无论是否有遗产税，除非去世方有生前遗产规划，否则涉及房地产的归属，即使对于自然继承人，一般都必须经过法院遗产认证的程序。

Q12: 有没有其他可以避免或减少遗产税或者遗产法庭认证的策略？在购房或者移民的哪个阶段应当做出相关筹划呢？

第一种情况：如果说购房者不考虑移民，不会成为美国税务居民，那么首先考虑房产的价值大小。在美国买房，个人直接持有房产的家庭，肯定会面临6万美金以上部分的遗产税，我们建议利用美国税法和其他法律给与的灵活节税手段和持有形式，避免个人直接持有美国房产的情况。

第二种情况，如果说购房者打算移民到美国，做法就有区别了。每个家庭评估自己的整体资产情况，不一定会像外国购房者那样一定会面临遗产税的问题。美国的税务居民夫妻有2000万美元以上的免税额度。如果家庭资产低于2000万美金，就不存在遗产税的问题。那么就这类家庭的遗产规划，重点在于如何避免法庭遗产认证的程序。

但是，美国税法受政治经济环境的影响相比其他法律都要大。这次川普税改因为是三十多年来规模最大的税改，曝光度最高，但其实美国税法每几年都有变动。尤其美国国税局和财政部经常以《裁定》和《实施细则》的形式诠释法律，抑制新的滥用行为，填补法律的空缺，例如对比特币等货币的税务处理指南，并且通过税收优惠政策推动某些经济活动。

川普税改对遗产税豁免额的大幅提高，从2017年对美国居民的遗产税豁免额度500万左右，直接上升到2018年的1000多万美元。在去年遗产税税改的讨论中立法者们也提出了一些其他的征收方案。纵观美国税法的演变，尤其遗产税方面的频繁变化，可见美国税法体系本身的不确定性和川普税改后导致更多的政治政策的不确定性。因此，外国人在美的投资和商业行为应当首先对当下的税法和政策有全局性的理解，并且务必要预先做好筹划，把握好最佳时机。

文章来源：移投路作者：caolaw

发布时间：2018/06/30

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