我的社交圈由两个完全不同的世界组成，其中一方面，是我周围的房地产投资者社交圈，一般来说，他们喜欢借贷收购，借贷收购可以让他们无中生有地创造现金流和股权。利用借贷收购，他们可以用少量资金购买价值为首付5至10倍的资产，这会让你成长。然而，我的另一个社交圈涉及的是个人理财博客，我写了一个关于个人理财和生活方式的博客，结果，我花了很多时间和社区里的人在一起，一般来说，这是一个难以置信的债务厌恶人群，他们怀疑自己欠了银行的债，并且拒绝支付利息。
当然，我过于一般化了，有很多房地产投资者认识到借贷收购的风险和局限性，就像有很多个人理财博客认识到战略性债务的好处一样。我引用这些例子是为了说明这两个不同群体之间思维方式的普遍差异，如果你愿意，也可以说是文化差异。一般来说，一群人听到“债务”这个词，马上就会起疑心，另一些热听到“债务”这个词，就会想到机会，这两种想法都很可靠。是的，这是真的，借贷收购可以让你的业务增长更快，可以利用独特的机会。2010年至2012年期间，我购买了大部分房产，当时市场正处于严重的低谷，由于负债，我可以利用这些低价格进行收购。
我不可能在27岁的时候就用现金买了6套房子，但我可以申请抵押贷款，这些抵押贷款让我能够在经济衰退最严重的时候购买房产。其中一所房子的价格已经翻了一番，其余房产也获得了可观的收益。(当然，它们都能产生可观的现金流。)话虽如此，我认识到，受制于银行也存在固有的风险，毕竟，有成千上万的房地产投资者被迫破产。
1、什么是合理的债务数额
我不相信有一个通用的公式来计算最佳的债务数额，当然，你的借款额度是有限的，尽管私人贷款机构可以帮助你找到传统银行可能无法提供的融资。但是你不应该在你的能力范围内借那么多的债，你个人的风险承受力和生活目标需要纳入你的决策矩阵。你要遵循的规则可以是如下几个方面：
- 不要抵押你不愿意失去的东西，换句话说，除非你愿意失去房子，否则不要把房子作为抵押物(例如，不要拿你家几代人的农田冒险)。
- 始终保持稳定的现金储备，将大约6个月的物业费用作为“现金储备”。
- 不要购买现金流一般的租赁房产。主要是为了现金流而购买，并将升值视为一种奖励。
这三条规则帮助我降低了负债的风险，当然，这种风险仍然存在，无论我如何最小化它。
2、杠杆比率
我也跟踪我的净资产，这意味着我加上我的资产，减去我的负债，然后看看还有多少钱，从这一点上，我可以找到我的“债转股”比率，公式很简单：债务/股本(或负债/资产)。
举一个例子：
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资产：1500000美元 - 负债：500000美元
- 净资产：1000000美元
- 负债与股本之比为：0.33
第二个例子：
- 资产：1500000美元
- 负债：750000美元
- 净资产：750000美元
- 负债与股本之比为：0.5
你可以决定你想要的最佳负债/权益比率是多少，注意，问题不是银行会给你多少钱，问题是你愿意接受多少。然后不断监控和跟踪你的净资产和债务/股本比率，以了解你的情况，我喜欢每季度回顾这些数据。
3、总结
债务是好事还是坏事？答案没那么简单，债务是一种工具，就像锤子一样，它可以用来建房子，也可以用来砸拇指。债务本身既好也不好，你如何明智地使用这笔债务是造成差异的原因。你对债务有什么看法？一定要在评论区分享你的想法和评论。
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