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你看得懂你的美国地税单吗?
发布时间:2018/07/20 文章来源:网络
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导读:
美国买房

在美国已经购置了房地产的朋友,相信最近都收到了一封地产税(Property Tax Bill)的信件。

加州地税分两次缴纳时间:

第一次缴纳时间是11月1日之前,如果12月10日还没有缴纳,就要开始付滞纳金,逾期不交的惩罚金是10%。
 
第二次缴纳时间是2月1日之前,如果4月10日还没有缴纳,就要开始付滞纳金。逾期不交的惩罚金是10%。
 

如果终止期是节假日,就顺延到下一个工作日。如果长期预期不交,就可能被政府强行收回产权。
 
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如果您购买房屋是通过Escrow公司进行交易,Escrow负责人都会按照天数的比例把买方和卖方的地税算好。这样买卖双方各自负担应该负责的地税。
 
新的房主买到房子以后,就要开始关注地税局寄来的税单。如果您没有收到的话,一定要打电话或是自己上网查询您所要交的地税。绝对不能因为没有收到税单就不付税。

重要提示:如果您是今年买的房子,由于County system update 没有那么快,税单寄到时可能还是前任屋主的名字,但地税是跟着property的,不是跟着人的,请及时缴纳!

地税从何而来

地税按照你房子的价值,是两部分组成的:一个是地land,另外一个是improvement,就是盖在地上面的建筑。

美国买房

每年缴纳地税的比例大致是房价的1.0-1.5%。每年的地税价格随着市场房地产价值的更迭,会有稍稍变动。

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在房地产跌价的时候是有办法上诉的,房屋持有者可以到当地的县政府评估员(county assessor)填一个表格,这时你必须与他(她)说明地税被高估了,当然你得提前准备好一些资料,说明你的邻居的房价最近的销售价格,列举出三至五套与你面积差不多的邻居的房价,进行说服工作。如果能说服县评估员,就会调整你的地税,如果能够降低一些,就可以少交一点税。不过,在美国有这点是与国内不同的,如果房地产一直跌,既使屋主不去上诉,县政府也会自动的给你调减一点税。
 
特别要注意房子的价值分两部分,上面一部分叫land,下面是improvements。

如果家里有出租屋或者家庭办公室,可以把这个税单交给你的会计师,这两部分对于抵税就会非常有用。因为土地land 不能折旧,但是你房子的建筑物improvements是可以折旧。比如说你的房子是住宅的,那么27.5年使用寿命,商用的39.5年。那么你就可以用你的improvement 除以这个年限就是你可以折旧的部分。这个折旧就可以减少你的收入,假如你出租房子两万块,利息一万块,地税五千块,你还要自己赚钱五千块,你就要交税。如果你要是有点折旧率,就可以不交税,或是少交税。如果你折旧率多,还可以抵消收入。
 
如何查阅这个折旧率呢?

在每年地税单total tax due下边,即税表右下角,就看到这两个数字。还有一个区域号parcel number,知道你的parcel number就可以知道你的房子购买时的价格,什么时候成交的,现在值多少钱?都可以看得清清楚楚。美国这方面绝对是很公开的,因为在美国购买任何房地产都要在县里注册,任何时候,不管你什么身份都可以查别人的记录,就像法院的记录一样,很公开。

为何要缴纳地税?

在美国购买房地产后,土地上至天空800米,下至地下800米都属于你个人永远拥有的,既使地下发现金矿的话,也属于你个人资产。但地税(property tax)则是会世世代代跟随着你。因为土地是美国政府卖给你私人使用的,以收缴地税的形式,每年将这些地税的钱都是交给当地的县政府,有政府统一来修路,修公园和学校学区的建设。所以身为美国房地产持有者,不能逃避缴纳地税,那是违法行为。

美国买房

如何缴纳房屋税?

政府每年会给房地产业者两次机会分开缴税。解读好这张税表很重要,必须了解每个数字都代表什么不同的意义。加州的地税计算年度是从当年7月1号到次年的6月30号。
 
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地产税property tax与所得税income tax无关。有两种方式可以交这个税,一种方式就是单独交,可以在网上交,也可以寄支票去交,或是去县政府里交。另外一种方式是让贷款银行预先扣掉,叫Impound。Impound进去之后就不用担心了,如果晚了只会罚银行。大部分人会选择自己交,尽管有些是贷款银行交的,但你也会收到一份复印件。
 
交地税绝对不能晚,罚10%很多。地产税你可以上网用信用卡交,也可以用支票付,另外就是邮寄。邮寄的话要小心,你说寄了,对方说没收到就麻烦,所以最好的办法是寄挂号信(certified mail),仅仅是多花$5就可以保证不会丢到信件,寄出后只要注意查看自己的银行账户里何时被收走这笔款即可。或者业者的资金不是那么紧张的话,可以提前十几天半个月,确定他可以收到,小心不要被罚款。严格的按照美国邮政法律讲,寄出去的信件应该是按邮戳为准,所以12月10号和4月10号的邮戳必须要清晰地盖上去,才可以放心寄出。



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发布时间:2018/07/20
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