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美国房产投资，史上最全税务指南来了（下）

发布时间：2019/03/09　文章来源：网络

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导读：接着来看看美国房产投资的指南吧，坚持~

第四集
出售房产

卖房成交后你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本 (Basis) 吗？是时候实践起来啦！

我们来综合买卖时的费用举个例子：2011年买房价值50万，HD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略 (1031 Like-Kind Exchange)。也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策－增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。

美国买房

再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产，且持有期间未超过一年，其增值收益与其他普通收入一起，按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年，则会被视为长期持有资产，允许使用不高于15%的资本利得税税率计算。又回到我们之前提到的原理，在外国人出售房产时，IRS会先扣下售价的10%，待到出售次年纳税人提交1040NR 表时计算多退少补，因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。

如果你的房子想处理掉，又担心增值了可能要缴税，你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并：送人！这种转移房产的方式称之为赠与 (Gift)。美国的赠与和遗产税务是同一个体系。根据2015年最新数据，一个税务公民终身只能赠与不超过543万美元的免税额，每年可有1.4万美元的赠与额。如果你1年内的赠予超过这个数额，就要向税务局申报709表格。你也可选择现在不交赠予税，即把赠予从终身543万赠与/遗产的可用免税额中减掉。注意，赠与税是赠与人可能需要交的税，被赠人永远不需要交赠与税。如果G君在20年前10万购入房产，在市值80万美元时赠与给子女，被赠子女所拿到房子的成本 (Basis) 与原房主的成本保持一致 (Carryover)。2年后出售该房子售价100万美元，于是子女获得90万美元收益，这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”，被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。

而对于非美国税务公民在美国的资产，你能享受的终身赠与 / 遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划，运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友，要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。若你的海外房产升值不少，那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产，或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。例如，投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋，2015年房主搬到美国成为美国税务公民，房子市值100万美元。那么，当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母，父母以市值卖掉，再将100万元现金赠与投资人，那么一分钱税也不用缴。

有客户问，我的房子想转给我儿子，可是我和儿子都没钱缴税，怎么办？CPA 笑笑说，那你还可以去死啊！这只是玩笑，可是话糙理不糙。继续用这个例子，在30年前10万购入房屋，房主去世时房屋作为遗产继承给子女，那么若房子在其去世的时候市价为 100万美元，该房屋的成本 (Basis) 则自动匹配市值变为100万美元 (Step Up)。子女住满2年后出售，获得120万美元，增值的20万美元才要交税。当然 IRS 也见识过见缝穿针的例子，父亲重病眼看挨不过一年，儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲，半年后，父亲去世，儿子继承房产，成本自动变为100万美元，儿子立马卖掉房子，一分钱税也不缴。很聪明对吗？IRS 后来又补充了规定，短期内赠与赠回，最终房产的税务状态没有改变（儿子依旧是房主），这种情况继承的优惠政策不再适用。

美国买房

注意事项

报税日将至，3月15日为公司税表提交截止日期，有限责任公司 (LLC) 和合伙企业 (Partnership) 截止日期与个人税表截止日期相同为4月18日。你必须在相应截止日期之前提交税表，或者是提交要求延期6个月申报（延至10月17日）。

对于在国外生活的美国公民，IRS 理解你无法及时处理税务问题，所以又提供了两个月的宽限时间。只要在6月15日之前提交个人纳税申报表和纳税额，或是提交申请四个月的延期（延至10月17日）即可。

强烈建议纳税人如期提交税表，哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税 (Late Filing) 的罚款率是5%，而晚缴税 (Late Payment) 的罚款率仅0.5%。你是愿意交哪个呢？注意，提交6个月或4个月延期报税仅延期报税 (Filing)，并不延期缴纳税款 (Payment) 哦。

美国买房

由于美国民众不满这么苛刻的罚款，IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议 (Safe Harbor)，只要你按原报税日缴上去年税款的100%（或者高税额纳税人的110%）即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补。

合理避税并非偷税漏税，不是造假。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚很严重。

奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”，要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS 为了防止纳税人在海外逃税，规定国外银行账户总额超过10,000美元的纳税人必须提交海外账户申报 (Foreign Bank Account Report)。上报时需要海外银行信息与金额等，但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带，目前没有见过有人上报，也许将来 IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是6月30日。违 FBAR 条款者可能会导致高达10万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。

美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事，原理，逻辑，让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据，美国税务的政策每年变动频繁，如果您是商业房产投资，还需咨询注册会计师或是税务律师。

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发布时间：2019/03/09

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