美国的房地产合同的一些理论知识
发布时间：2019/03/01 文章来源：网络
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导读：笔者手头上，有几本关于国内的房地产经纪人和房地产中介方面的书籍，但其中均较少提及关于房地产合同方面的一些理论知识，在此就简要地介绍一下，美国的房地产经纪人要学习和掌握的一
美国房产
笔者手头上，有几本关于国内的房地产经纪人和房地产中介方面的书籍，但其中均较少提及关于房地产合同方面的一些理论知识，在此就简要地介绍一下，美国的房地产经纪人要学习和掌握的一些房地产合同的情况。
关于什么是合同，相信大家也都知道，简单地讲就是一个书面的约束，为了是双方去履行一个目的，空口无凭，立下一个字句等等，但看起来简单的合同也是很复杂的。
(一)合同多是表达出来的，但也可以是暗示的(IMPLIED)
多数情况下，合同是书面或口头表达出来的，但很多合同虽然没有写在纸上或用其他的方式表达出来，甚至一方不知道的情况下，也是有效的合同，这对于房地产经纪人来说是很重要的，千万不要认为只有写出来或说出来才是有效的合同。
举例说明，一个买主问一个经纪人朋友关于一栋房子的看法，经纪人一同给这位买主看了这栋房子，经纪人认为房子没有问题，买主就买了(没有找经纪人，自己从卖主买的)，过了一段时间，发现房子有很大的问题，这位买主就去告这位经纪人朋友，经纪人辩护自己说自己没有与买主签订任何协议，不对买主负责。但最后，法院裁定经纪人失误，因为经纪人的行动上是与买主发生了雇用关系。但经纪人说，他并没有收费，法官说，雇用关系不一定要收费。这是对经纪人的深刻教训，要小心自己的言行。
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(二)合同可以是双方约束(BILATERAL)的，也可以是单方约束(UNILATERAL)的
比如买卖合同就是双方约束的，但是一个人在报纸上登广告，如果有人能找回他的狗，就支付500美元，这就是约束他自己，再有一个例子就是在买卖合同中的OPTION期间，也是单方约束的，即约束卖主。
(三)合同可以是无效(VOID)的，也可以半无效的(VOIDABLE)
比如，一个合同中有非法的内容，就是无效的，这是容易理解的，但什么是半无效的呢？一般是看起来是有效的，但是经过进一步研究发现是无效的。比如，签约的一方看起来，岁数有30，但后来发现才17岁，没有到法定年龄，合同是无效的，还有卖主签约时，说自己是单身，但实际上是已婚，太太不同意出售，这个合同就是无效的为什么说是半无效呢？因为如果太太同意了，合同就生效了。但在法庭上是认为无效的。
(四)合同是有效的，但是无法强迫执行的(UNENFORCEABLE)
这往往是指口头协议，因为没有书面的，两人谈好了合同，是有效的而且现实生活中最常见的就是口头合同不是书面合同，都是有效的合同，有人说口头合同无效是不对的，口头合同是有效的，一旦一方不履行时，无法强迫执行的，这就是法院不接受口头合同的原因。
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比如，一个经纪人劝买主说，你买了这栋房子之后，明年一定升值20%，如果不升值20%，我买下来，结果，买主听了买了下来，到明年，房价没有升值，去告这位经纪人，因为没有书面的合同，所以，法院不受理，因为没有办法强迫执行。
文章来源：网络，无法核实真实出处，如有侵权，请联系删除。
笔者手头上，有几本关于国内的房地产经纪人和房地产中介方面的书籍，但其中均较少提及关于房地产合同方面的一些理论知识，在此就简要地介绍一下，美国的房地产经纪人要学习和掌握的一些房地产合同的情况。
关于什么是合同，相信大家也都知道，简单地讲就是一个书面的约束，为了是双方去履行一个目的，空口无凭，立下一个字句等等，但看起来简单的合同也是很复杂的。
(一)合同多是表达出来的，但也可以是暗示的(IMPLIED)
多数情况下，合同是书面或口头表达出来的，但很多合同虽然没有写在纸上或用其他的方式表达出来，甚至一方不知道的情况下，也是有效的合同，这对于房地产经纪人来说是很重要的，千万不要认为只有写出来或说出来才是有效的合同。
举例说明，一个买主问一个经纪人朋友关于一栋房子的看法，经纪人一同给这位买主看了这栋房子，经纪人认为房子没有问题，买主就买了(没有找经纪人，自己从卖主买的)，过了一段时间，发现房子有很大的问题，这位买主就去告这位经纪人朋友，经纪人辩护自己说自己没有与买主签订任何协议，不对买主负责。但最后，法院裁定经纪人失误，因为经纪人的行动上是与买主发生了雇用关系。但经纪人说，他并没有收费，法官说，雇用关系不一定要收费。这是对经纪人的深刻教训，要小心自己的言行。
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(二)合同可以是双方约束(BILATERAL)的，也可以是单方约束(UNILATERAL)的
比如买卖合同就是双方约束的，但是一个人在报纸上登广告，如果有人能找回他的狗，就支付500美元，这就是约束他自己，再有一个例子就是在买卖合同中的OPTION期间，也是单方约束的，即约束卖主。
(三)合同可以是无效(VOID)的，也可以半无效的(VOIDABLE)
比如，一个合同中有非法的内容，就是无效的，这是容易理解的，但什么是半无效的呢？一般是看起来是有效的，但是经过进一步研究发现是无效的。比如，签约的一方看起来，岁数有30，但后来发现才17岁，没有到法定年龄，合同是无效的，还有卖主签约时，说自己是单身，但实际上是已婚，太太不同意出售，这个合同就是无效的为什么说是半无效呢？因为如果太太同意了，合同就生效了。但在法庭上是认为无效的。
(四)合同是有效的，但是无法强迫执行的(UNENFORCEABLE)
这往往是指口头协议，因为没有书面的，两人谈好了合同，是有效的而且现实生活中最常见的就是口头合同不是书面合同，都是有效的合同，有人说口头合同无效是不对的，口头合同是有效的，一旦一方不履行时，无法强迫执行的，这就是法院不接受口头合同的原因。
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比如，一个经纪人劝买主说，你买了这栋房子之后，明年一定升值20%，如果不升值20%，我买下来，结果，买主听了买了下来，到明年，房价没有升值，去告这位经纪人，因为没有书面的合同，所以，法院不受理，因为没有办法强迫执行。
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