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在美国房产交易中,法律是如何保护买家权益的!
发布时间:2019/01/10 文章来源:网络
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导读:美国房屋买卖行业管理十分严谨,法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定,作为买家,也应该了解美国房屋交易中法律权益,避免遭受不必要经济损失。
美国买房

美国房屋买卖行业管理十分严谨,法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定,作为买家,也应该了解美国房屋交易中法律权益,避免遭受不必要经济损失。

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终止合同权(Termination Option)

在美国许多州的房地产买卖合同中,存在一项重要的条款--选择权,称之为选择权,(简称Option),这一条款对于美国房产的买主非常重要。

这样的条款在美国各州类似但也有差异,以德州为例,该条款允许已经签约并存入定金的买主在一定的时间内(7-10天,有些州可达15天)以任何理由解除合同,定金将如数退还给买主,买主损失的只是Option Fee(50-100美元),Option Fee是买主与卖主在签订二手房合约时除了定金之外的直接支付给卖主的费用。如果买主买成了这栋房子,卖主要把Option Fee退还给买主。

美国买房

在Option期间,卖主不可以再和其他的买主签约,而买主可以无条件地终止合约。这一条款对美国房产的买主非常有利,一般是买主在这期间请专业的房屋检查师(Home Inspector)做全面的房屋检查,如果发现有重大问题,诸如:地基、屋顶、下水系统或对人体健康有危害的地方,买主就可以单方终止合同,定金退回。在大多数情况下,只检查出一些小的问题,这时买主会要求卖主做一定的维修,往往卖主会接受买主的要求,把损坏的或不工作的地方修好。

经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)

美国各州均设有“经纪人赔偿金储备系统(Recovery Fund)”。该系统不是美国联邦政府制定,而是由各州政府制定的。它们都保证了当房地产经纪人给买主或卖主造成很严重的伤害和经济损失而潜逃或无力偿还时,买主或卖主在经济上能够得到合理的赔偿。而且,所有的产权过户都是由中立的第三者即产权公司办理。产权公司会根据房地产买卖合同(即房产经纪人所受理的相关合同)的有关条文,把一些费用,诸如:佣金,产权保险,过户的其他杂费,从房款中扣除并立即支付给卖主。这就从根本上杜绝了房地产经纪人介入收取好处费或者控制房款的机会。

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产权公司

美国房产交易中产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理。


1. 产权调查( Title Search) 当买主与卖主签订了买卖合同后,产权公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录,即个物业的产权转移的历史情况,同时也要调查该房子的产权上有没有债务,如欠地产税,物业管理及市政府的罚单等。如果有问题,就一定要解决了才能转移产权,如果卖主不愿意解决所查出的问题,那么买主就可以中断合同,定金退回给买主。

2.产权保险(Title Insurance) 如果产权没有任何问题,产权公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance),负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing),其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题,发生意外,产权公司承担风险,给予赔偿。

3. 提供第三方账户(Escrow Account) 在美国绝大多数州政府为了保持美国房产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。定金只能存放在中立的第三者——产权公司手里,这样一旦发生纠纷,定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

美国买房

4. 产权转移过程所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理,当买主与卖主分别签好了过户所需文件,买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check )的形式支付给产权公司(不是卖主) ,如果是按揭的话,银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上,这时候房地产交易才真正完成。

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发布时间:2019/01/10

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