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全解,美国的房地产类型
发布时间:2018/10/11 文章来源:网络
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导读:
在美国投资房地产置业可是一门大学问。美国房地产分类众多,若是没有足够的知识储备,很是容易被困扰。继上次长青带给大家美国的房屋贷款分类后,今天小编就带大家来了解美国房地产的几大分类。

基本上,美国房地产可分为: 独立屋(Single-Family Home)公寓(Apartments)集合式住宅(Condominium)多家庭房(Multi-Family Home)移动屋(Mobile Home)等。

独立屋 Single-Family Home

美国的独立屋就是独栋住宅,也就是中国所谓的别墅。独栋房屋不仅有房屋建筑,也有完整土地产权。与国内最大的区别是分布在城市各处,并非都在城郊。通常的标准是楼上四个卧房,楼下有厨房,家庭房、餐厅、客厅,大的还会有书房。地下室有全地下、半地下的,也有步出式几乎相当与三层楼房的。车库一般是两车位。独立屋都有自己的后院,前面通常也有小片绿地。独立屋占美国住宅市场80%以上,是相当普遍的房地产。

美国房产

美国的独立住宅从建造手段可以分为三类:
就地住宅 (Stick-Built House)
英文的直接翻译就是在工地现场所盖的房子。就地住宅是最常见的,先建造地基,再在地基上建造住房。盖一幢 Stick-Built House 花费较高,时程也较长,约需八到十二个月的时间,依房子与建地的状况而定,同时这种房屋的价值一般较高。

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预制模块住宅 (Modular House)
这种类型的房屋居于一个中间的地位。它和Manufactured House 一样,是事先在工厂制造,但它必须符合将来房屋所在地当地的建筑法规来盖房子,条件更为严格。价格也介于 Manufactured House 与 Stick-Built House 中间,盖屋时程约六到八个月。
好处是它既可享受 Manufactured House 的优点:建筑时间较短、不受天候影响建屋进度;在市场上,银行把它当 Stick-Built House 来鉴价,房屋可保值。缺点是由于它是在工厂制造,在楼层平面图的选择上会有些限制。

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新型移动式房屋 (Manufactured House)
这种类型的房屋算作移动房屋(Mobile House)的一种。比起Modular House没有那么多的法律限制。它也是在工厂生产制造后,再到工地组合固定起来。由于技术的进步,这种新型的移动房屋看起来就像是一般的房子。从下订单到房屋建筑完工,约需四到六个月的时间,算是相当快速。然而,银行把 Manufactured House 当“车辆”来处理,所以一旦"使用"过后,它的市场价值就开始降低。

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小贴士
独立屋是最受美国家庭喜欢的房屋类型,亦是最有投资价值的置业选择。房屋有私人的院子,从而有更大的升值潜力。适合于各种类型的投资者,尤其是普通投资者。
然而,独立屋也不是十全十美的。美国许多的独立屋建造年代很久远,所以买家一定要做好房屋的检查或者准备必要的翻新。而且,美国的房产需缴纳房地产税。房地产税通常为房价的1%-3%。因此,独立屋需缴纳更高的地税。

美国房产

投资公寓 Apartment
美国公寓是华人最喜欢的房地产之一,因为公寓既可自住,又可做为“商业住宅”,出租增加投资获利。在美国大约30%的人口是住在公寓里。
这里的投资公寓和国内的公寓可是不一样的哟。国内的公寓一般等同于美国的Condo,每一个公寓拥有独立的产权,可以独立买卖。下面第三部分,长青会详细介绍这种房屋。然而,投资公寓每个单位没有独立产权,只有整体购买或出售。

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小贴士
大家一定会有疑惑,在没有产权的情况下,为什么要投资这种公寓呢?
比较国内外租房市场,不难发现在国内的租房收益率很低,通常只有1%-2%,甚至更少。然而美国的租房群庞大。随着房价的回升,这类人群将持续增加,带动租金上涨,房产增值,为出租房市场带来长期的投资机会。同时,也给投资人带来稳定长期的较高收益。

集合式住宅 Condominium
这一部分,长青带大家了解Condominum,相当于在国内购买的万科,绿地等类似这样的公寓楼房。集合式住宅被许多华人称为“康斗”,是英文Condo的简称,就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位,每个单位具有独立的产权,可独立买卖。每一单位业主除拥有自住空间外,可共享公共空间及公用设施,但需缴纳一定管理费(Home of Association Fee)。
通常管理费用来支付整体集合住宅的维护费用如园丁、公共区域清洁维护,以及水费、垃圾费。若集合式住宅有安全门禁及驻警,或游泳池、SPA中心、交谊厅、健身房、休闲育乐室等公共设施,管理费用都会较高。
美国集合式住宅的型式相当多,包括:康斗(Condo)、城市屋(Townhouse)、共管办公室(Office Condo)、分时度假集合屋(Timeshare Condo)、共同产权公寓(Co-op)、开敞式住宅(Studio)。

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小贴士
一般置业中常出现的问题,就是投资独栋屋还是投资Condo呢?
Condo价格相对便宜,房子一般较新,也不需要自己打理庭院,担心冬季铲雪以及垃圾处理理等问题。独立屋有自己的庭院,长期来看,抗跌性较强,增值潜力胜于Condo。
如果购房者的投资偏好着重于投资回报率,那么Apartment 和 Condo 是更好的选择。因为,公寓的投资成本低。
如果投资者偏好于房屋增值保值,则独立屋比公寓更好。因为,房价的上涨很大程度在于土地的上涨。

美国房产

多家庭房 Multi-Family Home
与独立屋(Single-Family Home)不同,多家庭房(Multi-Family Home)的建筑结构含有多处私密的居住空间,且每个空间都有独立入口。住宅内的家庭数目为2-4。多家庭房型占了整个市场的8.4%。多户住宅可以指任何含有多个独立居住空间的结构,小至复式别墅,大至大型公寓楼。

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小贴士
多家庭房的优缺点和独立屋类似,但内部空间会比独立屋更小一些。
多家庭房的另一个好处是买房人既是居住者,又是投资者。很多买家都是自己住一套,租出去其他的,并且很方便管理。很多时候收来的租金就足够支付贷款和地税了。
多家庭房比独立屋的投资回报率要高。缺点是这种类型不受大多数美国人的青睐,所以升值的潜力有限。

移动屋 Mobile Home
最后,长青带来一种美国独有的房屋文化 --移动房屋。移动房屋是先在工厂预建的房屋,而不是在居住地兴建的。通常,移动屋的屋主会以拖车带,将移动屋搬托到他们将要居住的地方。
移动屋的屋主只拥有房屋,不拥有土地,移动屋有专门出租土地的“移动屋社区”。一般移动屋会长期安置在移动屋社区,直到屋主更换新移动屋,或搬迁到另一个城市的移动屋社区。

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小贴士
移动屋的建造过程很快,费用也很低廉。在很多贫困地区,政府向无力买房或者租房的家庭提供这种组装房。
其优点是便宜,易于搬走。
其缺点是不牢固,寿命短,而且很多社区是不允许组装房的。
移动屋大概占了6.5%的市场。

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Final Note:
种类繁多的美国房产可以简单的归位两大类:别墅和公寓。一个永恒的问题就是,到底投资别墅呢?还是选择公寓呢?
别墅类住宅拥有土地权,增值空间大,更加保值。而且其空间大、私密性高,十分适合自住。但是前期资金投入大。
公寓式住宅前期投入小,预付定金一般来说会少些,这给很多没什么积蓄的年轻人一个可负担得起的住房选择。只是考虑投资的海外买家,公寓无疑更为划算,租售比更高。但通常情况下,租金和升值潜力成反比,也就是说升值潜力越大的地方租金通常较低,而稍微远些、升值较慢的地段,租金通常比较高。
买房从来都是人生的一件大事。小编希望这份知识总结能够让您在买房中事半功倍。具体的房屋购买更要根据您的需求、喜好来定夺。

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