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美国投资增多 买房租金回报率计算及案例分析
发布时间:2018/08/10 文章来源:网络
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导读:
很多朋友有兴趣购买美国的房产,作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产,每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时,再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说,将来在合适的时候用于自住,也是可行的。但是在面对投资的选择时,很多人并不知道自己将要购买的房产,每年出租带来的租金回报率有多少。
 
投资房产可以分为两种情况,一种是现金买房,第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。
 
美国买房
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一、现金买房的租金回报率
 
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单,说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
 
租金回报率= 每年净房租收入 / 购房总价%
 
首先计算购房总价。购房总价很容易获得,就是房屋买家支付给卖家的金额。
 
然后计算每年净房租收入。
 
每年净房租收入= 年租金收入 — 持有房屋费用及出租衍生相关支出
 
年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如,通过房产经纪人的帮助,找出周围同等条件已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧,一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照,因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候,也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么?我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。
 
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。
你购买的房屋一般很少能立刻找到租户,因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候,应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验,一般租赁合同为一年期, 但可到期续约,实际的平均租赁长度可以估计为2年,平均的空置时间可估计为一个月,因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格,就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感,租金越低,就能越快把房子租出去。
 
我们上面提到过,应当比较周围同等条件的已出租房屋,找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验,这样做可以吸引到更多的租户来看房,房屋也能更快地租出去,这样空置期就缩短了。比较一下,如果定过高的房租价格,肯定鲜有人来问津,房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账,前者的收益肯定要更高。
 
美国买房
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设置合理的房租价格还有个好处,就是对你的房屋感兴趣的租户很多,所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要,如果遇到信用不好的租户,业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租,以后房租就很难收齐了。收不到房租,业主只有驱逐租户。按照美国的法律,驱逐租户要走一个比较复杂的程序,对于业主来说,不但损失了收益,而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好,也会给房屋带来不必要的损害,以后房屋的维修费就高了。总之,设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋出租收益的保障,非常重要。
 
租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间,专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。
 
“物业管理费”是指,如果委托房屋代管人帮忙照料房屋,收取租金,打点修理水电设备等…所支付的管理费,一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国,或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情,这笔费用也就可以省下来。
 
根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同,应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况,自行判断。例如,独立屋一般没有社区费,但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施,因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险,这样计算房屋保险费的时候,不用将火险金额计算在内。另外,房产税的税率在每个州也是不一样的,从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.2-2% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。
 
我们选取两个实际的案例来进行分析:
 
案例1:一栋2006年建的334 平米独立屋, 现金购买,总价$36万,月租金$2400,该房屋的房产税税率为1.9%。(伊市独立屋的真实例子)
 
年租金收入=2400 x 12 = $28800
 
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
 
a) 房产税:购房总价x 1.9% =$6840
b) 房屋保险:$815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)
c) 社区费:无
d) 维修费:预计$300 (愈新的房子保养费愈少)
e) 空置期分摊:半个月租金$1200 (一般房客订约一年但实际租赁長度约二年)
f) 出租佣金:出租佣金预计可以分摊到2年,因此=(年租金收入 x 6% )/2= $864
 
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$10019
每年净房租收入= $28800 - $10019 = $18781
租金回报率= 18781/360000 = 5.22%。
 
美国买房
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案例2:一栋2006年建的138平米城市屋, 购买价$16万, 月租金$1550,该房产税税率为1.9%,社区费:$360。
 
 (奇诺市Preserve 社区城市屋的真实例子)
年租金收入=1550 x 12 = $18600
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
a) 房地产税:购房总价x 1.9% =$3040
b) 房屋保险:无
c) 社区费:$360x12=$4320
d) 维修费: 预计$150
e) 空置期分摊: 半个月租金$775
f) 出租佣金: (年租金收入 x 6% )/2=$558
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$8843
净房租收入= $18600 - $8843 = $9757
租金回报率 = 9757/160000 = 6.10%
 
二、贷款买房的租金回报率
 
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点,但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
 
租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%
每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出– 年固定还款额。
其中,自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
 
持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过,道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。
 
案例:一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000(30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09),月租金$2400。
 
年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子)
 
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
a) 房地产税:购房总价x 1.9% =$6840
b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)
c) 社区费:无
d) 维修费:预计$300
e) 空置期分摊:半个月租金$1200
f) 出租佣金:年租金x 6% )/2= $864
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$10019
年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08
每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92
租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。
 
以上的例子如果需要管理么司代管, 当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728每年净收入就只剩余$2615.92
 
租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
 
在加州,如果淨租金回报率5%以上,那可以看做是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说,我把投资买房的钱存在银行里,也能获得与此接近的收益率啊!为什么还要这么辛苦去美国买房呢?而且房子还会不断的折旧。对于这问题,我想告诉读者:虽然房产的建筑物部分会折旧,但是建筑物下面的土地却永远属于业主,而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产,就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红,而且还拥有了未来资产增值的机会。根据長期统计美国房地产每年平均升值约为6%, 所以如果从这个角度来考虑问题,投资并持有房产,相对于银行存款,是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存銀行利息而发的吗?

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