4001-678-009
今日上市:
昨日成交:
房源总量:
热门城市
洛杉矶 纽约市 西雅图 旧金山 曼哈顿 尔湾 波士顿 圣地亚哥 圣荷西 奥兰多 迈阿密 华盛顿 新港滩 檀香山市 亚特兰大 拉斯维加斯 萨拉索塔 贝尔维尤 奥斯汀 费城 休斯顿 法拉盛 奇诺岗 芝加哥 山景城 帕罗奥图 达拉斯 凤凰城 柯克兰 波特兰 坦帕 萨克拉门托 克利尔沃特 厄齐沃特
X

微信号:meifang8com

扫一扫添加微信,获得最新美国房源&房产资讯。

X

分享这个咨询到微信

扫描二维码,微信打开,分享给好友

我比其他人投资更成功的原因!我买房的核查清单都在这了
发布时间:2018/08/09 文章来源:网络
分享
公众号
导读:
美国买房

金融巨头巴菲特曾经说过,他之所以能比其他人投资更成功,不仅仅因为他有正确的决策,还有一个很重要的原因,就是他能够避免犯一些愚蠢的错误。清单就是让你把事情做正确的必要方式。

一张手术清单,让原本经常发生的手术感染比例从11%下降到0;

一张建筑清单,让每年建筑事故的发生率不到万分之二;

为什么清单的威力那么大呢?最主要的原因就是,清单能帮助我们避免犯错。

在《清单革命》的文章中提到,使用清单,就是为大脑搭建起一张“认知防护网”,它能够弥补人类与生俱来的认知缺陷,如记忆不完整或注意力不集中。

\

作为房产投资者,我们也需要有一张张核查清单。在看完房子,给出合适的offer前,我们需要核对各种数据。保证所买的房子是符合要求的房子, 出价是合理的。

一个投资房能否挣钱,是在买房子的时候就决定的了。而不是到卖房子的时候,房子买的不好,再怎么努力也是没有用的。这一点我在以前的文章中详细地阐述过了。

下面跟你们分享一下我的买房核查清单,希望对你们的投资有用。

1.房子的地理位置

① 房子位于哪一类小区?在这儿,小区分为四类:A,B, C, 和D区。

简单地说:

♢ A 区有最新的房子,著名的餐馆,很好的公立学校(8-10分),有钱人较多,房产较贵。这是 你和你的家庭愿意在此定居的地方。

♢ B区的房子较A区要老,学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时,也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。

♢ C区是低于城市平均房价的区域,房子整体来说都比较旧 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救济的, 或者是低收入的人。在这些区,你可能发现一些换现金,典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。

♢ D区是不安全的区域 (war zone),是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下,你宁可去camping, 也不愿意在此居住的地方。

原则:D区的房子绝对不能买。

如何确定:通过查https://www.trulia.com/, 输入地址, 查crime level ,学校的情况,通过查MLS数据库中Realist 的信息,确定人口增长情况,小区周围的平均房价, 平均建房年龄,有多少是业主自住房,有多少白领和蓝领。

② 房子是否面临主街。查google map确定,临街的房子不买。

③ 房子是否位于水淹区。查flood map.,水淹区的房子不考虑,除非是抬高的。

④ 邻居怎么样?比如说,是否是紧挨着加油站的房子,高压电站旁边的房子,铁路边的房子。或者说,你的邻居,均是被抛弃的小黑屋,杂草丛生。邻居不合适的房子不买。

美国买房
\

2.房子本身

是否是至少是三房两卫的单家庭住房(别墅, single family house)。少于三房两卫的不买。

房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。少于1200SQ的不买。

主卧室大小必须在12*12 sq foot 以上,能放一张king size的床。少于该大小的不买。

结构是否合理?结构很不合理的不买。

房子高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度,绝对不能太矮了。少于8英尺的不买。

车库的标准是否跟邻居类似?小于邻居标准的不买。

在小区中,该房子是太贵还是便宜。不买小区中高于70%以上的价位的房子。

3.确定该房子是否值得fix-flip

▶ 距离家有多远?房子需要在离家距离1小时之内。

▶ 过去一年,该区是卖掉的房子多,还是withdraw或者expire的房子多?

在MLS中,输入zip code, 改房子类型为single family house

a)  确定该区过去一年withdraw 或者expire 的房子数量。

\

b) 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。

c) 进行比较。 如果是withdraw 或者expire的多,这个区就不要考虑fix-flip了,换个区做吧。

▶ 这个区域的库存是否小于12个月,最好是小于6个月。

在数据库里, 输入zip code, 改房子为single family house。

a) 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量 (active),比如说40个。

b)确定在过去的30天,在该区域卖掉的房子数量,比如说10个。

c) 用在卖房子的数量(40)除以30天卖掉房子的数量(10), 得出库存时间(4个月)。如果库存时间小于6个月,那么该区域可以考虑。如果大于12个月,不予考虑。

※ 我们常做的区域:库存为3-4个月。今天看的区域的库存明显地比我们常做的区域高啊。不过还可以接受。C区的库存是有点高了。

▶ 在1个mile的距离内,能否找到三个类似的卖掉的房子吗?要求:房子类型相似,面积在20%上下。

▶ 这个区精装修的房子平均是多长时间卖掉的?这个数字最好小于3。

4.确定装修后能卖多少钱

在MLS中,找到comparison的房子 (excellent condition or very good condition),确定该房翻新后能卖多少钱。

5.确定翻修需要多少钱

通过看房子时候填写的翻修记录表,确定所需的翻修价钱。


6.根据70%法则计算,出最高能给出的offer

美国买房
\

总结:

用合适的价格买对的房子,是投资成功的关键。无论面对什么样的房子,希望你能冷静对待。不要感情用事。 希望在买每一个房子之前,都能用这个清单,把要offer的房子里里外外地过一遍。

这个清单也是抛砖引玉,希望大家多提宝贵意见。

文章来源:自由梦想@文学城
文章来源:网络
发布时间:2018/08/09

在线客服

诚邀投资者
contact@meifang8.com
中国咨询热线
4001-678-009
周一至周日
早8点--晚10点
美国咨询热线
+1 858-429-5888
微博 @美房吧 扫一扫
关注美房吧微信