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买新房还是二手房，是很多准备在美国买房的朋友首先要考虑的问题之一。那是新房好？还是二手房好？它们的长处和弱势各在哪里呢？

下面我们将首先详细列出美国新房和二手房的优缺点，针对在尔湾购买新房和二手房时的注意事项、以及购买程序的不同提出自己的专业看法。

那我们先来看看新房的优缺点有哪些？

买新房优点：

全新，这个就不用罗嗦了，拥有新东西的感觉实在是太好了。从设计上来讲更加现代、时尚，符合当代生活理念。结构上考虑现代生活的实用性，比如有大的厨房、壁柜，有更多的储物空间，房间设计上更开阔。

如果在建房前买的话，在房屋设计上可以有一定的选择。新房的设计考虑了节能新技术，使用起来会节省相应的开销。建筑商会提供一段时间的保修。

因为像空调、暖气、热水炉和水管等等都是新的，花在修理和维护上的精力和费用都会比较低，而且房屋在前十年一般不会出大问题。通常会有物业管理，监督房屋的维护，有利于房屋的保值。

小区无论从布局还是住户上来讲都比较一致，有游泳池和会所等公共区域。按新的建筑规范建造，更环保，更结实，房屋保险的费用通常比较低。

买新房缺点：

整齐划一的设计，现在的建筑商为了节约成本，小区里的户型比较少，外观设计上也大都一致，通常不太有特色。

价格上可以回旋的余地很小。需要支付物业管理费，有的物业管理费还比较贵。物业管理会对住户在房屋的使用上有一些限制。

小区里的树木刚刚种上，视觉感觉会稍差些。

全新的房屋也可以成为弱点，因为没有人住过，不知道房屋会有什么问题。新建房屋都需要一定时间的稳定，这期间可能会造成地基、墙壁和门框的裂缝。

通常买的时候，整个小区还在建造，所以邻居、周围的环境、甚至学区都有一些可变和不可预测性。价格比较高，新房通常会比二手房贵20%（数据来自trulia.com）。一般建在城市的郊区和外围，交通会稍有不便。

我们再看看二手房的优缺点有哪些？

买二手房优点：

可选的种类、样式比较多，有很多新房没有的魅力和特点。买房的时候可以清楚地了解到周围环境和邻居的情况。

价格上可以讨价还价。价格相对来讲比较低。成熟社区，树木葱茏。成熟社区因为都已经稳定下来，比新建社区更有利于房子的保值。

从结构上来讲，大部分的房屋在建后10年都已经稳定下来，不会出现新房稳定时期的问题。一些前屋主做的装修是为了自己喜欢而不是为了卖出价钱，因此房屋的质量有时会比实际价位高。

一些小区没有物业管理，不用交物业管理费，也没有物业管理的限制。通常位于市中心，去商店、高速路等的交通很方便。

买二手房缺点：

需要更多的维修和装修，出问题的频率也会比较高。不太节省能源，因而需要更多的运行费用。

设计过时，房屋结构可能不太适合现代生活，比如厨房、壁柜比较小，天花板比较低，没有开放的空间等等。一些加建和改造可能会有违反建筑条例的情况。房屋可能存在一些买房时没有察觉的问题。

设备和设施比较陈旧。按旧的建筑规范建造，环保和结实程度都相对要差些。如果没有物业管理，也就没有公共区域，生活娱乐上会有些不便。房屋保险通常会比新房贵。

尔湾新房和二手房的独特之处——尔湾新房和二手房的优缺点：

在尔湾的新房，虽然也有一些其他的开发商在建造，大部分仍然由尔湾公司亲自兴建。

尔湾公司在建造房子的房产税中，除了有1%加州法律规定的数额之外，还有MelloRoos，通常为$3,000 - $7,000 （不同区域不同价位的房子Mello Roos也会有所不同），对市场上常见的50万到100万的房子，差不多要占到0.4% - 0.8%的比例。在房产税单上，这一项通常会被写作特殊费用。

一般来讲，Mello Roos会持续收20年，但20年后，如果相关的费用还未付清，有可能还会有一定时间的延长。

全新的房子，保修的时间比较长，和房屋结构有关的保修通常可以达到5到10年，也有少数房屋可以达到15年。像电器、窗户等也都有相应时间的保修时间。一般买房时，开发商会提供一份房屋各部分保修条款的详细清单。

新房的功能性好，设计上更加人性化，户型更加开放，将厨房、客厅等都连在一起，分成一个或两个区域；而二手房通常在设计上比较传统，将厨房、客厅、起居室等分开。

新房通常院子比较小，与相邻房屋的间距小。新房小区的绿化也要差些，但公园、绿地等比老区要好。有会所（Club house）等设施。

二手房的地大，房屋之间的间距也比较大，绿化好。

新房需要房主自己出钱做院子，最简单的一般需要1 – 2万美金的花费；如果加上BBQ、凉亭和露台（patio），通常会达到4 – 5万美金的开销；如果有人喜欢更加时尚的设计，也可能会花上十几万美金。

尔湾因为是一个比较新的城市，房屋总的说来都比较新。最老房子的房龄差不多也都在50年以内。所以二手房无论从结构，还是设施上来讲，离我们的现代生活都还比较接近。

新房都有物业管理（HOA），对康斗（condo，一种自住的公寓型房屋）来讲，平均每月$300，其中包括房屋的火险；对独立屋来讲，平均每月$180。很多二手房没有物业管理，也就不用交相关的费用。

在尔湾购买新房和二手房时的注意事项：

在购买新房时，通常情况下只有图纸。所以要根据图纸再加上自己的经验想象，搞清楚房子的实际情况。尤其是房子的朝向和采光，对亚洲人来讲非常重要。客厅、厨房和主卧要有阳光，这样住起来会觉得温暖舒服。

二手房在购买时需要特别关注的问题是有没有结构和漏水的问题。因为加州处在地震带上，结构如果有问题，房屋的牢固性就要差些。

因为二手房的水管和下水道的年份比较久，要检查有没有漏水和堵塞的状况，比如植物的根有时会长到下水道里将其堵塞。

另外，因为尔湾的房屋都是木结构的，还要特别注意白蚁（termite）的检查。对于靠山、靠海的房子，因为地基通常会在坡地上，也要多注意地基的检查。

在购买新房时，首先要和开发商签约、交定金，然后分三到四个阶段，进行房屋的升级，决定房屋的隔间以及内部的装修，比如房主可以决定是建成是露台（patio）还是暖房（conservatory）。

像厨房，有时还有做成中式厨房的选择。样板间里的装修都是升级过的。开发商开始给的房屋报价只是最基本的，虽然所有的设施都可以用，可以入住，但通常情况下，屋主都会做各种升级，平均花费会在10 – 20 万美金不等。比如同样的石材，不同的档次，价钱也会不一样。

值得注意的是，通过开发商升级的部分会加到房价里，从而导致相应的房产税增加，所以在做升级时需要在省事和省钱上做平衡。

比如，像百叶窗（shutter）、壁柜里的分类架（organizer）和车库里的橱柜就可以考虑交屋之后再做，因为开发商做比较贵，自己找人做也不太麻烦，还可以省去一笔房产税的费用；而如果想自己换木地板，就需要把开发商铺的新地毯去掉，未免在时间和精力上要多花些，而且崭新的地毯被去掉也未免有些可惜，这时就要多多考虑权衡。

关于买房的时间，二手房一般需要30 – 45天，其中大部分是做贷款的时间。对于新房，如果买的时候只有图纸，整个过程通常需要3 – 6个月，而贷款在最后60天才开始。开发商推荐的贷款公司多是说英文的，也可以考虑自己去找喜欢的讲中文的公司做贷款。