桑菁会计师 企管硕士(Emily Sang CPA MBA )
随着加州房地产价格的增涨,许多早些年买了房产自住又投资的人们积累了一笔不小的财富。这时也许您正在考虑出售地产,收获时间的硕果,但是意识到这里还有税务的问题吧? 的确,卖了房之后,你可能不仅要交增值税,还要补回历年折旧抵扣的税。所以在卖房之前,非常有必要筹划一下,以便能够合理避税。自住投资的房产在税务上大致可以分成两大类,第一是自住房屋,一个房子自住一段时间,出租一段时间。第二是多单元出租房产,自住一套,出租余下的单元。
我们首先来看看出售第一类房产,自住屋的税务话题。如果你的房屋只是用来自住,即使出租,每年从没有超过14天,而你在最近的五年中至少住满两年,那么你就可以享受25万(个人报税)至50万(夫妻合报)的增值免税。还有一种情况,假设你的房子本来是自住的,在最近的五年内住够了2年,然后你出租给别人, 例如3年,你也可以享受25万到50万的豁免。不过你还要为出租期间的折旧抵扣来补交税,税率最高是25%。即使报税单出租报表里没有列出折旧,也需要计算折旧抵扣补交税。
从2009年开始,国税局规定把房屋的使用期划分成合格使用期和不合格用期。合格使用是指你拥有的房产是你的主要住所,这样才可能获得增值豁免。不合格是指房子出租给别人,或者你用来作为第二住所,例如度假屋。这样的划分决定你卖房的利润多少可以豁免,多少要交税。 与刚才的例子正好相反,你一直在出租自己的房子3年,然后搬回来自住2年,那你就得计算豁免增值的比例,也就是2/5。如果2/5计算出来小于25万或50万,那你的增值豁免只能取其中较小的数字。国税局不想人们在出售房屋前,通过清空租房,搬回来自住2年来滥用增值豁免的福利。
再来看看第二类房产,多单元出租。如果你自住一套,出租余下的房子,你自住的房子就可以按照前面所提到关于自住屋的税法规定, 使用25万到50万的增值豁免。出租的部分则需要交增值税并补回历年折旧抵扣的税。
身在加州,房价激增很容易使房子的增值超过25万或50万。对于拥有这样房子的人们,出售房产就意味交高额的税金,特别是有时房子还有很多贷款要还,卖房子反而成了头疼的事儿。其实房主在交税还是有些选择的。这要看房主的情况,比如准备什么时候卖,卖房的目的,卖房后要不要现金,房证的拥有权的要求,以及有多少贷款。因版面关系,恕不能一一作答。如果您面临这样的问题,需要一个合理避税的解决方案,欢迎你联系桑菁会计师事务所,我们提供首次免费咨询,电话是(323)509-6679。