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深度剖析美国养老地产全产业链！（下）

发布时间：2019/04/11　文章来源：网络

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导读：深度剖析美国养老地产全产业链！

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下游：衍生服务

住进养老社区会导致原有社交网络受到一定程度阻隔，由于缺少社会接触，老年人心理上特有的孤独感容易加重。

因此，养老社区里的老人需要通过多种社交网络、文化教育、运动休闲、旅行娱乐等活动来增加人际交往，丰富闲暇生活，减轻孤独感。

老年社交

退休老人住进养老社区后，没有了以往工作的繁忙，闲暇时间变得多起来。网络公司抓住老人的这一特点，开发专门适合老人交流的社交平台。如：2007年成立的Connected Living社交平台，2013年已有20000名老年注册用户，帮助他们通过网络与亲朋好友交流、分享。

文化娱乐等

近年来，人们更加强调让老年人接触社会，以减少因孤独产生的心理忧郁。由此，老年文化娱乐业发展起来。各养老社区均推出不同方式的娱乐活动，使老人参与到社会中去。

扩展阅读

养老地产与其它商业地产入住率对比

养老地产四大类型

主要根据住户的身体状况和所需医疗服务的级别来划分。

老年公寓 (Senior Apartment)

传统意义上的老年公寓一般针对低收入或有经济适用房需求的个人，但新兴的老年公寓更着眼于那些个人出资、不需要捆绑服务(例如: 饮食，打扫) 、年龄较低、身体也比较健康的老人。这样的公寓虽然提供很多公共设施，但其服务程度却不会像“自主生活型”那样高。

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自主生活型 (Independent Living)

在所有类型的养老地产中，“自主生活型”的发展最佳，平均入住率在2015年第四季度达到91.5%。如今，“自主生活型”已经取代“看辅助护型”成为抗经济危机最强的地产，吸引着大量开发资本。2016年第四季度，约7,600个单元投入建造，数量达到了09年后的最高水平。

为了吸引更多“婴儿潮”时期出生的老人，许多“自主生活型”养老社区的设计更加现代，在扩大室内面积的同时配以高级装潢(如大理石台面、高档家用电器、实木地板等)。除此以外，很多养老社区还建在了市中心重新开发的地块，便捷的地理位置使老人可以步行到达附近的餐厅、商店和文化景点。

辅助看护型 (Assisted Living)

经营此类地产需要相关医疗牌照。由于住户不能完全独立生活，需要不同程度的个人服务及医疗帮助，失忆老人看护(Memory Care) 就常被归于此类。2015年第四季度，共有30,000间看护型单元投入建设，占已有库存的8.3%。由于看护型地产的抗经济衰退的能力强、项目规模小、开发成本低，因此吸引了大量投资者。

医疗康复型 (Nursing)

此类养老地产包括由公费医保支付的长期看护(Long-term care)和由公费医保、保险公司或个人支付的短期复原看护(Short-term habitation care)。虽然康复型社区的市场份额很大，但其新建速度缓慢，许多新开发项目仅为替代淘汰的老旧设施。另外，下降的入住率无疑也影响了开发商对这一类地产的兴趣。

交易量及趋势

从下图中我们可以看到，美国公开的养老地产的年交易量在08年金融危机之后持续快速增长，并在2014年达到$256亿 ($25.6billion)。

租金

养老地产在2016年的总体租金增长为2.25%-3%。在过去的两年内，其租金增长一直高于通货膨胀，其中“自主生活型“养老的租金增长更是达到了金融危机后的最高水平。

Cap Rate

虽然养老地产在2016年上半年的Cap Rate较去年同期变化不大，但其回报持续高于其它商业地类型。由于当前投资者倾向保守型投资，核心地区的A级地产的售价仍具竞争性，而B级和C级地产市场则趋于平缓。

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