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美国奥兰多度假屋房产投资解析

发布时间：2019/03/23　文章来源：网络

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导读：根据统计调查，中国买家在美国买房投资最多的地区就是佛罗里达州，2016年已经超越加州及其他各州，其中又以奥兰多为热门出租投资首选。

根据统计调查，中国买家在美国买房投资最多的地区就是佛罗里达州，2016年已经超越加州及其他各州，其中又以奥兰多为热门出租投资首选。

奥兰多位于阳光之州佛罗里达的中部，由于气候极佳十分适合华人居住，也由于迪士尼等各大主题乐园的加持，造就了度假观光产业的盛行，另外奥兰多也是知名的会展中心，同时也极有潜力跃居全美最大的的医疗产业城市，东南边的Lake Nona即为着名的医疗城，有许多大型医疗院所及研究中心进驻，深受许多如医生等医疗产业人员或外派人士的欢迎，光是此区就带动超过五万个以上的就业机会。再加上美国网球协会将其总部迁移至此，兴建中的二百多座网球球埸即将于2016年底前完工，主要训练全美的网球选手及举办各种大型国际比赛，週边的新社区、商埸等也一一开发建设中，未来运动产业的兴盛也指日可待，同时奥兰多也是养老圣地，大型养老社区如Village等也很受到欢迎，这些产业及相关议题都是促使奥兰多房产不断上涨的主要原因。

过去华人投资以纽约加州等大城市为主，但近几年由于高价房产已过度炒热，投资金额过高，许多中国买家逐渐转向房价较低的二线城市，以奥兰多来说，好的学区房中价位二三十万美金即能买到屋况格局不错的房子，新房也大多在三十到四十万左右，比起动辄一二百万美金房价的大城市而言要来的实惠，生活水平各方面相对也较低，另外佛州无州所得税，以下图来看即可得知要在奥兰多生活，年收入与许多城市相比还是比较低的，这也是许多考虑退休后来美居住的买家考量的因素之一。

那麽要如何选择好的投资房产呢？

如果以纯投资想有较高收益的角度来看，奥兰多的度假屋无疑是很好的选择，尤其是迪士尼週边的基西米（Kissimmee)市又为首选，在美国各地有不同的区域划分（zoning), 如果是划分为住宅区（Residential)一般只能做为自住或七个月至一年以上的长租使用，有些社区或区域甚至规定不能出租或不得分租，所以买家购买前务必确认清楚。如果是做为短租的区域，一般划分的是有规划的地段建设PUD(Planned Unit Development)或是短期出租（Short Term Rental), 在大奥兰多地区，主要集中在Kissimmee, Davenport及少数在Dr. Phillips等几个区域，如果您是想偶尔来度假自住，就必须购买这些可允许短租区域的房子，这样不使用的时候可以由管理公司帮您出租，如果想以长租房做短期出租，违反区域划分就可能会被邻居检举而触犯法律。

在Kissimmee及Davenport有上百个做为短租度假的社区，该如何选择好的度假屋呢？以下提出几点建议供投资者参考。

一、看距离远近及週边生活机能
大部分短租度假屋的游客主要以到迪士尼等各大主题乐园游玩为主，所以车程距离在30分钟以内是比较适合的，太远的距离即便设施再好，对游客来说还是比较不方便，吸引力也相对降低 , 是否方便上高速高路及到机场的时间也须了解。另外週边是否有超市、餐厅及商埸等方便吃饭及购物等也必须考量。

奥兰多房产

二、社区设施是否完善
度假屋比照酒店，通常越新的社区设施越好，有会所、大型社区泳池、网球场、健身房等，更好的有滑水道、独木舟、高尔夫球埸等等，以吸引入住游客，即便不外出在社区内也能玩得尽兴，有些新社区更提供购物、到府按摩及免费接送各大主题乐园等贴心服务，不过要注意的是，社区设施越多相对HOA社区维护费也越高，如果是自家人也想度假享受就选择好一点的设施，如果是纯投资则要考量一下费用收益的平衡，HOA一般低的在$165美元左右，高的$350-$450也是很常见的，当然越高的费用也会提供其他原本须另外付费的项目如电视、网络及私人泳池维护等。

三、度假屋格局及内装傢俱
以度假屋来説6-9房在很多社区是相当受欢迎的，三房以下的户型虽然有的出租率也不错，但因租金不高，HOA等固定费用不变，相对来说较不划算，另外房间数愈多比较能与一般酒店客房区分开来，形成差异化经营，对人数多喜欢几个家庭一起度假的外国人来说，吸引力较大也便宜。度假屋因为和酒店一様都是放在网上宣传预订，所以房子的内装傢俱也成了吸引租客的一大重点，许多屋主会把不同房间用不同主题设计及购置傢俱，目的就是为了提高関注度及出租率。二手房度假屋通常附整套傢俱，新建案则需另外添购，但这方面有专门包套的傢俱公司可供选择比较省心，对度假屋熟悉的房地产经纪人一般也会提供相关的信息给买家。

四、预算及收益回报率
二手度假屋从十几万到五六十万甚至更高的都有，买家可以依自己的预算选择适合的房子，但千万不要有错误的观念以为便宜就是好的，投资应该看的是收益回报率，再便宜的房子如果买了以后租金收益不高，扣除费用后所剩无几这样就失去投资的效益，我的客户常会告诉我他们听朋友说用很低的价格买房，但我的回答是有几个真正赚钱，其实算算就知道。以度假屋来说一般6-9房以上因为租金高，扣除相关房产税、保险、管理及清洁等费用后，收益回报率会比较高一些，一般二手房短租回报大约在6～8%左右，经营的好更高的也有。

美国买房

五、看屋齢及屋况
在美国其实新屋及二手房的租金有时差异其实不大，但度假屋的新建案通常设计较新颖另外内部挑高，住起来较舒服，不管从外观或内装来说都是比较吸引人的，维修费也较低，预算高喜欢新房的人可以考虑。二手房则大多位于成熟社区，不过屋龄和屋况不一定成正比，主要是看屋主是否有定期维护，一般十到二十年以内的房子，大部分都仍维持的不错，对于预算较低不太在意内装设计的人是不错的选择，只是要注意购买屋龄太老的房子，维修费用较高，同时也要准备更新空调、屋顶及管缐等，最好能每年购买房屋保固（Home Warranty),一年大约五百多美金，可以较低价格维修及更新。

六、选择房屋种类
以奥兰多目前的房地产市场来説，独立屋仍是首选，很多中国买家会觉得有私人泳池及院子，维护上麻烦且增加费用，这点和外国人的观点不同，尤其是度假屋，带私人泳池的独立屋通常是热门出租的首选，其次是联排屋，最后才是公寓。因为对美国本地人或外国人来说，度假就是要放鬆，房子越大越宽敞住起来舒服，另外有泳池及后院除了享受外也比较有隐私。至于维护清洁大多是由管理公司负责处理，这一点买家倒是不须担心，此项原则对选择本地的学区房来説也是一样的。

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发布时间：2019/03/23

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