Sorry

多户公寓投资带来了一些颇具吸引力的税收效益。我把这些解释给投资者听，这样他们就能对公寓的经营者可以利用哪些关键的扣除额，来减少税务风险有一个大致的了解。

美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

对于通常在有限合伙制结构下组织的公寓加交易的投资者来说，这些减免的好处会流向单个有限合伙人投资者。在我讨论任何税收或法律问题之前，我的目标是帮助你们理解概念，这一点很重要。请确保您与您的注册会计师和其他专家讨论具体的税务问题，如成本隔离工程公司，就是专门研究以下主题。

大多数人都了解基本的房地产税减免，因为他们是房主，可以扣除抵押贷款利息和房产税。如果他们拥有租赁物业，他们的注册会计师也会解释他们可以接受租赁物业的折旧。现在，主要探讨的是房产，而不是土地，房屋贬值，但土地会增值。

这里有一个简单的例子，我们称之为单一家庭租赁物业的直线折旧。美国国税局目前判定住宅地产的使用寿命为27.5年。假设你的房产出租税评估师估计土地价值是7.5万美元，而房屋价值是12.5万美元。你每年从租金收入中扣除的折旧费用是125000美元除以国税局允许的27.5年的使用寿命(住宅房地产)，每年的折旧费用是4545美元。这是您的会计每年将显示的，您所拥有的作为租金房产的扣除额。

现在，对于公寓建筑，同样适用27.5年的使用寿命。然而，许多精明的公寓业主、经营者利用加速折旧的机会，使资产的持有期限更接近他们的预期。有意购买价值被低估的房产以改善其价值的增值运营商，其目标是最多持有5年，通常是在价值被优化(翻修完成)的典型的2年翻修期结束后，随时将其平仓。加速(缩短)折旧周期的能力对他们很有吸引力，因为它允许在较短的持有期内进行更大的扣减，从而增加合伙人和投资者的现金流，并将税务负担降至最低。这在新投资的头几年尤为重要，因为在这几年里，运营商还没有完成大量的翻修工作，无法通过提高租金来获得更高的收入。现在，收回折旧是销售时的一个重要考虑因素，因为国税局不允许搭便车，让我们在文章后面讨论这个问题。

什么是成本隔离，根据美国税法和会计准则，成本分离是指将个人财产资产与不动产资产进行归类，并将其分离出来用于纳税申报的过程。公寓运营商将与一家专门的工程公司合作，进行成本分离研究，识别并重新分类个人财产资产，以缩短折旧时间，从而减少当前的所得税义务。个人财产包括建筑物的非结构性成分、外部土地改良和间接建设成本。成本分离研究的主要目标是确定所有与建筑相关的成本，这些成本在较短的纳税期限(通常为5年、7年和15年)内可以折旧(非居住性房地产为39年，公寓等居住性建筑为27.5年)。

在成本分离研究中发现的个人财产资产通常包括贴在建筑物上但与建筑物的整体运营和维护无关的项目。成本隔离专家检查建筑物的墙壁、地板和天花板，以及它的管道、电力、照明、电信、加热和冷却系统。资本支出分析用于确定适当的资产分类。成本分离重新分类那些允许对某些建筑成本采用更短、更快的折旧方法的项目。非结构性元素的成本，如墙面覆盖、地毯、重点照明、部分电力系统，以及外部场所的改善，如人行道和景观美化，往往可以更快地折旧。还有软成本，如建筑师和工程费用也可能包括在内。

www.meifang8.com
符合成本隔离条件的不动产包括自1987年以来购买、建造、扩建或改建的建筑物。一项基于正规工程的研究对于购买或改造费用超过75万美元的建筑物通常是具有成本效益的。一项成本分离研究对于最近建造的新建筑是最有效的，但它也可以揭示旧建筑的追溯性税收减免，由于“追赶式”折旧可以产生显著的短期效益。

追缴，自1996年起，纳税人可即时追缴自1987年起增加的物业。之前的规定为追溯性储蓄提供了四年的补偿期，现在已经进行了修改，允许纳税人在成本隔离完成的那一年承担全部调整金额。这是一个在一年内收回未确认折旧的机会，同时也提供了一个机会，可以对较老的房产进行追溯成本分离分析，以增加当年的现金流。

需要注意的陷阱：

（1）确保研究的成本与收益相符，通常超过75万美元的建筑审核是有意义的。

（2）可能触发的折旧回收(见下文)。

（3）国税局对积极使用成本隔离的处罚

理解折旧取回：

折旧再拿回是美国国税局(IRS)对纳税人在处理之前，通过折旧为纳税人提供抵销普通收入的资产时，获得的收益征收所得税的程序。换句话说，由于美国国税局允许纳税人从其正常收入中扣除资产折旧，因此纳税人必须将处置该资产的任何收益(根据重新计算的基础)报告为正常收入，而不是资本收益。这是一个关键的概念，您将希望与您的注册会计师讨论，以避免意外。

1031交易：

如果业主出售物业，并执行1031交易，可能会因为交换到新物业而推迟重捕。有关这些项目的更多信息，请见您的注册会计师，包括重新获取和寻找有能力的、经验丰富的工程师为基础的成本隔离公司，以讨论您的特定资产。

如需转载请添加客服（微信号：meifang8kefu）咨询