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外国人在美国加州买房20问（下）

发布时间：2019/02/21　文章来源：网络

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导读：去美国买房都需要了解什么问题呢？

美国买房

11 来美国买房的基本流程是怎样的？

在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。

下面是来美买房的基本步骤：
1）须有中国或台湾护照和合法来美的签证；
2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）；
3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；
4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序；
5）一旦出价合约书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方；
6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；
7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿；
8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求售方维修，则双方在售方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方；
9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险；
10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），售方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料；
11）过户（Closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。

12 应该买哪种房屋?

美国房地产市场的房屋种类很多，最主要的有独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）。对于投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓最没有投资价值。

从过去30年美国公寓价格变化规律看，公寓建成之后价值会逐年递减，因为美国的人工支出很贵，旧的公寓需要花费大量的金钱去维护，所以超过20年房龄的公寓基本就无人问津了。而独栋别墅却恰恰相反，虽然房屋也有老化的问题，但所在土地是永久产权的，而土地也在一直升值。

另外需要说明的是，美国的土地所有权分为地下权（包括地下资源开采权）、地面权和地上空间权（包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权）

13 购买新房还是二手房？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在加州，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，较多的靠近高速或铁轨，或有其他的一些局限，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊，需要职业的经纪人帮助你权衡比较。

美国买房

14 外国人买房可以贷款吗?

随着美国经济和房地产市场的复苏与上升，很多中国客户期望来美买房置业，投资移民。根据广大买房客户的问题和咨询，这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请贷款，及其利弊分析。

1）在北加州湾区可以接受外国人买房贷款申请的银行有3--4家，汇丰银www.us.hsbc.com,华美银行 www.eastwestbank.com,国泰银行 www.cathaybank.com。汇丰银行必须要求开设高级客户账户并存入10万美金，存放时间60天以上才可以申请贷款。中国或香港 HSBC 账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低开户为2000美金，没有存放时间要求。

2）作为美国知名国际的HSBC银行，其贷款审批速度较快/30--40天通过。一般来说，外国人的首期头款须高于40%，但必须审查您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美和国泰银行要求最低首期头款为50%，不用查核个人收入但要求设定月供贷款银行自动转账，其审批速度为40--50天。贷款期限为3，5，7，10年可供您选择。贷款最高上限是200万美金。

3）2013年以来，美国与加州的房地产市场非常火爆，房价正在上升，买家蜂拥而至。卖家和贷款公司对买房人的贷款申请审查严格，外国买家的贷款申请难度更大。因为外国人贷款的审批期限较长，所以在选择投资标的物时，就比较不容拿到一个比较优惠的价钱，毕竟 ”CASH IS KING 现金为王“，如果想投资美国房地产，还是需要准备比较充足的”现金弹药“会比较好。

需要知道，以上银行的流程和要求有时会有变动，准备贷款之前，请先咨询银行。一般来讲，需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多，手续更复杂，一切顺利的话，成交时间大约在1～2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续，过户成交。

15 我的购房资金如何汇到美国？

如果你在中国或美国设有公司，资金的汇入或转出应该没有问题，如果你是以个人名义汇款，你会受到外汇管制的限制，无法将资金整笔一次汇出，而需要分批汇款。这样你需要更多的时间，早作准备，如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候，顺便开设一个帐户，会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有，你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关於具体的汇款手续，你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

16 到美国买房需要准备哪些文件？

现金买主需要准备的文件：
1)有效的护照和签证
2)准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）
3)在美国当地银行开设的帐号
如果是现金购房，准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件：
1)有效的护照和签证
2)工作证明、工作收入（单位或街道开具证明，交由公证公司翻译）
3) 自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）
4) 在美国当地银行开设的帐号

美国买房

17 在美国养房每年需要支付哪些费用？

房产税: 房产税在美国各个州和地区都不同，加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估，然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解，其实按1%计算，就是你交100年房价才涨一倍；实际上100年之后房价早已涨了至少10倍，房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念，可是只有70年产权，把房子的土地成本分摊到70年里，你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

房屋保险：在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多，地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害，例如龙卷风或是水灾。如果要贷款，银行一定要你买保险才肯贷款给你。

物业费：如果买公寓或集合式住宅，通常会有物管费（HO A fee），用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元，越是年代久远的公寓维护成本越高，物业费也越贵。

维护费：如杀白蚊、换屋顶（屋顶的寿命通常是15-40年），剪草及其他维修费用。

18 买房后，可以找人代管吗？

如果是投资出租房产，出租给租客，一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人，经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。收费一般是全年租金的8%；二是交给专业的租赁公司打理，如果有法律纠纷，需要请律师或专业公司驱逐房客，管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。

19 我听说有人去美国买房被骗，有这种事情发生吗？

一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的文件，很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购房者只要把款打入到监管账户就行了。这里需要注意的是让经纪人提供监管账户（escrow account）用来汇款（而不是直接汇到任何个人账户）。

20 外国人出售美国房产需缴资本利得税（所得税）吗？

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%（5万美金）的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司（Escrow Company）负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。所以去美国投资房地产，除了替自己找一个好的中介或管理公司外，还需要找个可靠的会计师来替自己把关税收的申报缴纳，避免麻烦。

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