4001-678-009
今日上市:
昨日成交:
房源总量:
热门城市
洛杉矶 纽约市 西雅图 旧金山 曼哈顿 尔湾 波士顿 圣地亚哥 圣荷西 奥兰多 迈阿密 华盛顿 新港滩 檀香山市 亚特兰大 拉斯维加斯 萨拉索塔 贝尔维尤 奥斯汀 费城 休斯顿 法拉盛 奇诺岗 芝加哥 山景城 帕罗奥图 达拉斯 凤凰城 柯克兰 波特兰 坦帕 萨克拉门托 克利尔沃特 厄齐沃特
X

微信号:meifang8com

扫一扫添加微信,获得最新美国房源&房产资讯。

X

分享这个咨询到微信

扫描二维码,微信打开,分享给好友

美国式炒房和中国式炒房有什么不一样?
发布时间:2018/12/15 文章来源:网络
分享
公众号
导读:所谓Flipping或者说短期的“炒房”,就是能够通过打折扣的情况下买到房子,比如民用住宅,商业住宅;然后通过进行装修、或者其他手段,能够把价格推高,然后在短期内卖掉。
美国买房

所谓Flipping或者说短期的“炒房”,就是能够通过打折扣的情况下买到房子,比如民用住宅,商业住宅;然后通过进行装修、或者其他手段,能够把价格推高,然后在短期内卖掉。中国人炒房闻名世界,美国人其实也炒房,但与中国人拿钱上的“硬买”相比,他们的方式更为隐蔽,所以不为大多数人所知。

美国式炒房和中国式炒房的不同

二者操作的差异,从根本上讲,是房地产市场环境不同所决定的。

美国的房地产市场与中国很显著的一个差异,就是房屋的主流类型不同。美国最主流的房屋是中国人所说的“独栋别墅”。这种在中国属于高端住宅的房屋,在美国属于最为普遍最为普通的住宅。

这种独门独院的住宅有一个特点,就是每家都不一样。你家可能是5年前刚建造的,你的邻居的房子则可能已经有40年;你干净整洁甚至有点洁癖,邻居可能是个集物癖,家里无用的垃圾成山;你不喜欢游泳,但是邻居在并不宽敞的院子里挖了个游泳池;你家的屋顶地基没问题,但邻居家的房子可能屋顶早已需要大修。

中国同一个小区里的住宅,质量不会相差太大,但美国邻里间的房子可以有天壤之别。这为美国的炒房形成了一个基本前提。

找到那些破旧的房子,低价拿到手——这是美国炒房客的思维。对于中国人来说,漂亮和完美的房子让他们心动;而对于美国的投资者,越是破烂不堪的房子,越让他们眼里放光。

投资者首先要想方设法找到那些破旧的房子和它们的主人。很多时候,这些房子已经空置,没有人居住。或者,对于住在房子里的人来说,这栋房子已经是个包袱。投资者找到这些屋主,请他们喝杯咖啡,拍着胸脯说能帮他们解决掉包袱。然后投资者会给他们报一个相当低的价格,并希望屋主不会因为感到被冒犯而把咖啡杯摔碎。

美国买房
\

如果屋主被说服了,投资者就能以低价拿到房产。此时他们可以选择把销售合同转签给专门做房屋整修的人,其间的差价便是他们的利润;或者自己做整修,然后以市场价卖出去。这个过程叫做批发。也许那些拿着现金到美国去炒房的中国投资者,会成为这个链条上的终端买家。

“捡漏”这个词,折射出中国投资者对这件事的基本理解。事实上,这非但不是捡漏,还是有系统性方法的一件事。

比如在房主宣布破产的时候,法庭会拍卖这个房屋;或者房主去世的时候,要进行财产分割的时候,也需要拍卖这个房屋。还有一些诸如此类的其他特殊情况。房子除了打折之外,即使没有折扣,通过加建等二次开发的手段,可以增值。比如,把一个小房子拆掉,重造一个大房子,就是一个盈利的很好的手段。

举例来说,做批发的人非常清楚哪些人最有可能以低价出售自己的房子——破产的人、离婚的人、获得遗产的人,或者是换工作马上要去外地的人。相比卖房,这些人生活中有更重要的事情需要处理。

美国买房

从哪里得到这些人的名单?很简单。起码前三种情况是在县政府有记录的,你只需要到县政府去,对他们说“请给我一份过去30天里破产的、离婚的和获得遗产的人的名单”,政府的工作人员就会卖给你一份。

还有那些欠了房贷的人的名单,你也可以从银行那里要到。投资者通常想要那些已经欠了两个月房贷的人的名单,因为再有一个月,这些人就会因为还不上贷款而对房子丧失赎回权。这个时候,投资者有很大的机会跟屋主谈一个相当划算的“接手”方案出来。

当然,这些名单通常只包含屋主的姓名和房屋地址,并不含他们的电话、社会安全号等信息,所以不涉及个人信息的泄露。

拿到了名单,投资者的下一步就是给这些屋主寄信。他们信奉“直邮”(direct mail)这种传统的方式,而不是通过互联网联系他们。在美国,并不是所有人都用脸书,但每个人都会有一个信箱。所以,通过寄信,你能联系到任何人。

炒房者在直邮这件事上可以说是挖空了心思。比如,为了提高信件的打开率,他们总结的规律是:信封上收件人姓名地址用红笔手写,打开率是打印版信封的四倍。

这还不够。为了提高寄信的效率,他们研发出来能够模拟手写笔迹的机器人,一排机器人同时握笔“手写”信封的场景蔚为壮观。

美国买房

买到破房子之后该估算翻新的费用

首先第一步要要确认一下你想要做什么,就是所谓的scope work。这个只是靠经验,然后你要看刚才说的comparable service。看你周围的房子都是什么情况,都是比较新还是比较旧啊。

另外一个就是你自己要决定你要修到什么样的程度?比你其他所有的房子修的都好吗?还是你不修得一般就可以,还是什么修一点点就可以?这个没有什么对错之分,因为你修越多的话那花的时间越长费用当然也越来越高。你的回报率未必很好。但是你如果不修的话,那么买的人就很少就很难卖。具体怎么做要具体情况具体分析,每个人的情况不一样,每个房子的情况也不一样。这个要按个案来分析和做决定了。这是第一步。

第二步就是要算具体怎么做的费用了。房屋翻修大致可以分为这几种类型:第一种就是做所谓的简单的、表面上的修理, 就是所谓cosmetic remodel。就是把一部分东西,比如厨房洗手间拔掉,然后原来的位置上的重新换上橱柜之类的东西。这种情况下,你会做得非常快,但是问题是增值的空间可能不一定是最大化的。很多老房子的结构跟现在人们所喜欢的可能会有些不一样,比如,以前老房子是分成比较小的房间,又有正式的餐厅。现在大家可能更喜欢所谓的Open concept,就是把房间打开通亮,这样可以大家可以互相交的多一点。所以说有利有弊吧。

第二种就是要解决这个问题,就是这些结构性的变化。比如说把隔开的小房间的都打开,这样的话大家觉得这可能比较舒服一些,更容易卖一些。另外,以前的老的老房子可能主卧都比较小,现在有所谓的master suite,就是说你要有一个自己的套房,这也是蛮好的一个套房。而且现在老龄化比较严重,很多人都用互联网在家办公,所以楼下有一个办公室或者卧室也是很重要的事情。这些都会对增加房子的价格很有帮助。

第三,要做room edition,就是要增加你要增加几个面积。这在高端的市场,尤其是最高端市场的增值空间比较大。因为很简单,你的零售价的单位价格要比你建筑施工的价格要高。所以中间的差价就是你利润的一大部分。比如,在尔湾的话,你要建一个新房的话,大概250块钱每平方英尺,你卖的价格是是450-550,你中间差价是250块钱,就是你的利润。

最后一点是时间最长、费用最大、难度也最大的,就是房子重建。这个施工从建筑本身来讲不难,实际上的要造新房的话,要比房屋翻修要简单一些。至少从施工的角度来看是这样。但是,如果你对建筑施工不了解的话,那就会有些难度。当然了如果你要是能做到的话,这个增值空间应该是最大的。这个道理是很明显的。

一旦确定好你要做什么,是做简单那种表面上的翻修呢?还是在结构上的变化呢?还是增加房面积?还是新修?做完这样的定位之后,你就可以找做施工的公司帮你做,然后让他们给你一个报价。你可以和比三家到家之后,再挑个比较好的公司来做

美国买房

说老实话找到靠谱的施工公司是一件并不件容易的事情。尤其是如果你对建筑施工不了解的话,请你这个一定要非常非常的小心。拿到报价之后就可以跟施工方的签订合同。然后一定要并且每步都盯紧,就是把预算案和施工的质量每一步都盯住了。这样的话那尽量不要超过预算,大部分情况下都超,但是尽量超的要少一些,如果能在预算的10%之内,不超过10%的话,算是非常好了。

经常有人问,怎么去体算一些具体的数字呢?我今天就给大家提供粗鲁的概念,这个东西每个地方都不一样。比如拿尔湾作为例子的话,内陆的价格就完全不一样,拉斯维加斯就完全不一样。所以我们讲城县这个地方,如果你要做简单的cosmatic model,就是没有结构性的变化,只是简单的换东西,价格在60-80美元每平方英尺左右。

\

如果你要是做全新的新房,建新的房子的话。如果在中端或者是中端偏上,比如尔湾的话,那大概是250块钱左右每平方英尺。如果你要在新港是,那些所谓豪宅区左右的话,那就可能350块钱以上是更高,350那种豪华市场的里还算是刚入门的不算太高的,高端市场可能是500、600 或者 1000多。但对我们一般老百姓来说,在尔湾这种城县,250应该是一个比较合理的价位。
我刚才说的价格那是施工本身的费用,不包括设计费用:建筑师的设计费用,室内设计师的费用,还有政府收的各种费用,还有庭院等费用,这些都不包括的。所以是要以报价为准,这只是给一个大概的概念让大家了解一下这个市场。

美国买房

如何快速转手?

炒房的话,我知道华人一般不喜欢贷款,喜欢付现金。付现金的话你的carry cost,就是拥有这个房子的费用,持有的成本不会太高。一个是因为你的房地产税,另外一个那就是你保险,还有其他一些小的费用就不是太明显了。如果你要是希望提高回报率的话,那可以使用贷款作为杠杆。但是真的好的房子的机会是稍纵即逝的。所以贷款的话,银行贷款一般不太可能。因为它需要至少需要30天45天。

卖房子有各种各样的方法,比如放到网上卖啊出去买啊,但是最后归根到底来讲还是通过经纪人来卖才是最快的,因为他们这个市场是最大的,而且他们是专业的。投资者需要找一个专业的,对flipping 对炒房有经验的,或者比较熟悉的经纪人会比较好。另外对于你那个社区比较了解的经纪人也是非常好的。

跟经纪人打交道需要注意到,因为你不是一般的房主,你是投资人,所以你的需求可能会有所不同。比如说,对你来说可能卖的越快越好,这样可以提高回报率,减轻资金压力。

文章来源:网络,无法核实真实出处,如有侵权,请联系删除。
文章来源:网络
发布时间:2018/12/15

市场与合作

更多 >

房源推荐

更多 >

在线客服

诚邀投资者
contact@meifang8.com
中国咨询热线
4001-678-009
周一至周日
早8点--晚10点
美国咨询热线
+1 858-429-5888
微博 @美房吧 扫一扫
关注美房吧微信