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商业地产的情况如何呢？我如何进入商业地产？每个月都会有几次住宅投资者或经纪人问我这些问题，他们似乎对此很着迷，为什么会这样呢？我们都知道房产交易的规模更大，产品类型的范围也更广，但是为了理解这些方面，我们还有更多的东西需要了解，这可能会让你很难知道从哪里开始。你可能会认为你需要开始计算上限税率、租金比较等等，相反，如果你发现自己对商业地产感兴趣，我建议你首先考虑这个问题：你是哪种类型的投资者？

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弄清楚你是哪种类型的投资者或打算成为哪种类型的投资者，将是你商业地产投资旅程的基础，并影响你以后的分析和决策。在我看来，有四种类型的投资者，让我们来分别研究一下。

1. 投机者

对于投机的投资者来说，价格是一个因素，他们的承销关注的是价格走向，因为他们在做“投机”的事情，通过他们的知识和努力，他们将能够在市场自行运作之前为房地产创造价值。这可能是通过提高租金、降低支出、改造物业、完成资本改善、或重新出租，从而提高上限税率的方法进行。影响房地产价值的方式有很多，但最重要的是增加净营业收入(NOI)。投机者依赖于他们对市场的了解，并拥有创建和执行商业计划的专业技能。

以投机者山姆为例，山姆每天开车灰经过一座大约一万平方英尺的零售大楼，这栋建筑有2,000平方英尺的空置面积，还有很多需要延期维修的地方，山姆打电话给店主，看他们是否想卖，当然，他们会卖。该房产的价值是其目前的收入，即8万美元(10美元/平方公里，再乘以8000平方英尺)，以8%的上限，该房产价值100万美元。山姆知道市场行情，知道租金低于市场的行情，她也知道推迟的生活费是造成空缺的原因。她制定了一项计划，通过投资20万美元改造、新的景观美化、暖通空调和照明来改善物业，并为物业带来更高的管理和租赁水平。通过她的努力，她填补了物业缺陷，慢慢把其他空间进行租赁，以目前的市场租金为基础。她最终将租金提高到每平方英尺13美元，并使NOI的总金额达到每年13万美元。

按照8%的上限税率，她现在拥有一处价值162.5万美元的房产，加上她最初的购买价格和装修预算，她现在总共投入了120万美元，创造了42.5万美元的权益。

如果你想要成为投机者山姆，了解市场是至关重要的。你需要知道这个地区目前的租金、最高租金和空置率是多少？还要了解你的资金改善、装修和租户改善的成本，研究该地区的比较，并深入了解你的支出情况，记住，每1美元/平方米。不过，你省下的运营费用是可以用来付房租的，所有这些因素都能影响到房产的价值，并能帮助你提高不确定性，迫使价值增值。

这是我职业生涯中大部分时间都在从事的领域，我喜欢商业地产，最大的原因之一是你通过增加NOI得到了回报，看到现有资产得到改善和重新定位以帮助充分发挥其潜力是令人兴奋的。

2. 传统的投资者

传统投资者通常是支付公平市场价值的长期持有者，他们专注于能够提供合理回报和稳定性的资产，本质上他们是“剪票机”。

例如，让我们以传统投资者汤姆为例，他对投机者山姆的投机行为不感兴趣。事实上，在山姆稳定了她的财产后，她打电话给汤姆问他是否在寻找新的收购对象。汤姆是山姆资产的最佳买主，汤姆有大约40万美元可供投资，他得到了一笔122.5万美元的贷款，利率为5%，分期偿还25年，贷款期限为10年，如前所述，山姆的稳定资产在NOI中产生了13万美元。汤姆每年要偿还的贷款约为86,000美元，这样就有44,000美元的现金流，汤姆的资金回报率为11%(44,000美元除以400,000美元)。汤姆不愿像山姆那样投入工作，但他仍想要合理的投资回报，他从稳定的房产和随之而来的所有税收优惠中获益，同时继续从他的投资中获得稳定的回报。www.meifang8.com

3. 开发人员

开发人员创造了最大的价值，但也承担了最大的风险。让我们将这一点与上面讨论的那座1万平方英尺的建筑联系起来。

开发商唐找到了一块一英亩的土地，它坐落在一个好地方，可以作为一个很好的开发场地，唐制定的合同价钱是5美元/平方公里，为了让项目获得当地市政当局的批准，他开始着手自己的权利(也就是政府批准开发一处房产)。为了让项目获得批准，他需要聘请大量的专业人士，比如建筑师、工程师、环境顾问、土壤工程师、律师等等，来获得批准所需的适当文件，总的来说，这花费了约10万美元。这可能是唐开发房地产过程中最危险的部分之一，他将拿自己在福利过程中为软成本支付的所有资金冒险，如果这个项目得不到批准，他就会失去这些资金。

一旦项目被批准，就需要进行建设，他找到了他的承包商，他估计每平方英尺175美元。为了建设该建筑并完成现场改进，他设计了一座漂亮的建筑，由于地理位置优越，他有三个大租户想向他租房子。由于建筑只是核心和外壳，他提出出资25美元/平方英尺作为租户改善津贴，帮助租户扩建空间。所以，唐共有2,317,800美元的房产，就场地和新建筑而言，他的租金要高得多，他最终得到25美元/平方英尺。每个租户的NOI总计为25万美元，租户结构的改善也证明了7%的上限是合理的，这使得房产价值为3,571,428美元，创造了1,253,628美元的利润。

现在，你可能会问自己，基于开发者所能获得的利润，你为什么想成为其他类型的投资者？但重要的是要记住一路走来的风险。在项目完成、租金支票开始收到之前，唐是在花钱，而不是赚钱。

还有大量的变量需要考虑，例如，市场可以变化，利率可以变化，租户可以变化，成本可以上升，津贴可以比预期的时间长(或者根本就不存在)，等等。当我参与一个商场开发项目时，从开始到结束花了5年时间，其间经历了令人难以置信的曲折。我们经历了飞涨的建设成本、天气延误、签了长期租约的租户申请破产、全国租户推迟一整年的时间，这对项目其余部分的租赁努力产生了连锁反应。

这个项目最后取得了成功，但整个过程就像坐过山车一样。如果没有强大的资本和领导这个项目的丰富经验，它可能会是一个重大的失败。如果你想成为一名开发人员，重要的是要问问自己，你能承受多大的风险，以及如何控制风险。

4. 业主

为什么我要把业主包括为投资者之一呢？重要的是不仅要知道你是谁，还要知道市场上还有谁可能与你竞争。业主最关心的是符合他们需要的房产，并能获得最多的财产。

让我们以奥利维亚为例，奥利维亚已经租了五年房子了，她的生意很好，她准备扩张。她住的房子是6000平方英尺，她想要扩建到10000平方英尺，她看到了和投机者山姆一样的1万平方英尺的房子要出售，这座建筑对她来说太完美了，这是一个很好的地理位置，有足够的停车场，是一个很好的建筑，适合她的业务完成。虽然这栋建筑的当前收入是100万美元，但她更关心的是这栋建筑将如何帮助她的企业成长，并从长远来看是一项巨大的投资。她目前支付12美元/平方公里，ft. NNN (NNN是net-net-net的缩写，net-net指的是物业税、保险和公共区域维护等费用的递延)租她目前居住的空间(每年7.2万美元)。

她计算这些数字的基础是25%的首付，5%的利息和20年的分期偿还，她决定自己可以支付120万美元，而每年的支付额将是63,135美元，这让她每年节省了近9,000美元的租金，她还可以利用税收减免来拥有企业。投机者山姆不敢相信有人会比要价多付20%，但奥利维亚找到了一幢对她的生意非常合适的大楼。此外，通过把这栋楼用于她的生意，她可以做出明智的投资决定，同时帮助她的生意获得长期发展。

要想成为一名成功的商业地产投资者，你必须了解自己属于哪种类型，适合哪种类型，也必须了解你可能面对的对手是谁。就我个人而言，作为一个投机者，我在房地产上输给了业主投资者，他们只是出价比我高，因为这笔交易对他们来说仍然有很大的经济意义。

那么，你是哪种类型的投资者呢？你想了解你的类型如何影响你的策略吗？让我们在下面的评论部分讨论。

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