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迈阿密房地产FAQ常见问题

发布时间：2018/07/20　文章来源：网络

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导读：

美国买房

越来越多的海内外顾客，来到迈阿密，想要投资房地产，可是，迈阿密房地产现况如何呢？以下的问题会回答大家的疑问。

1.跟纽约、洛杉矶相比，除了价格具有竞争优势以外，迈阿密吸引买家的独特之处还有哪些？

答：一个城市的重要性与它的政治，经济和文化有关。迈阿密戴德县地理上是美国通往中南美洲的南大门，同时有”美洲之都“之称。

在迈阿密的Downtown Brickell 和Coral Gables一带有80多个国家的领事馆和官方贸易办事处。迈阿密的Brickell Avenue自2014年以来被称为美国南部的华尔街。

如今迈阿密又有了“南矽谷”的美誉。迈阿密机场有班机直航美国境内的52个城市，直航中南美洲的72个城市和欧洲/中东的19个城市。迈阿密机场2014年迎送旅客超过2000万人次，是美国第二繁忙的机场，排名纽约之后，洛杉矶之前。迈阿密机场被评为世界上最好的十大货运机场之一。

迈阿密港口是美国维珍尼亚州以南最大的港口，美国东岸唯一一个可以接收从巴拿马运河过来的超巨型货轮。

世界超富豪杂志Knight Frank，2015年三月版的世界大城市人均收入最高的10大城市中，美国只有纽约和迈阿密榜上有。迈阿密的Indian Creek 小岛是美国人均收入最高的地区，比洛杉矶的比利华山居民的收入还高。世界上2200个超富豪中很多人都在迈阿密有物业。

迈阿密的多元文化聚合了来自世界各地的不同种族和文化。一年一度的巴塞尔艺术展是世界艺术家的盛事吸引着来自世界各地的参展者和游客。迈阿密的阳光，海滩和清新的空气给居民带来常年不断的各式各样的户外活动。2015年迈阿密将有2500个酒店房间投入市场为游客提供服务。迈阿密被评为美国最健康的城市之一，这里居民的肥胖率比全国平均数低13.9%.

2.迈阿密是一个旅游城市，且处于飓风多发地带，所以投资者要考虑到旅游淡季和旺季是否会对投资收益造成影响，鉴于此现象您对中国买家有哪些建议？

答：迈阿密的经济是多元化的。空运和海运使迈阿密的进出口行业兴旺。新兴的高科技行业已经给迈阿密带来“南矽谷”的美誉。

迈阿密是一个旅游城市，但比起佛州中部的奥兰多，迈阿密没有明显的淡季和旺季之分。游客常年不断。迈阿密是世界游轮之都。2014年乘坐从迈阿密出海的巨型游轮的旅客超过480万。有13家游轮公司，每天经过迈阿密港口乘游轮出海客人达16.7万人次。

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即将在迈阿密戴德县和包和县交界处兴建的美国最大的占地超过282英亩的超巨型商场，里面包括酒店，公寓，水族馆，水上乐园，电影院，商场等等。这将是游客新景点之一。

不错，迈阿密和整个美国东岸都面向大西洋，从六月到11月会面临飓风的威胁。在过去十年中，迈阿密非常幸运，还未遇到强飓风。

2005年的卡特里娜飓风在迈阿密登陆时只不过是个热带风暴，但离开迈阿密，经过墨西哥湾，形成超强飓风，给新奥尔良市带来了没顶之灾。经过1992年的安德鲁飓风侵袭后，迈阿密对建筑物的结构要求非常严格，位于Brickell Avenue的四季酒店在2003年落成，楼高70层， 245米。

目前海边新建塔楼SkyRise将为305米。不可否认，迈阿密如同纽约，华盛顿特区，北卡南卡等地一样，随时都有遭遇飓风的可能。飓风袭来，停电，电讯失联会给经济带来损失。美国自然灾害保险的作用就是为商家遭受自然灾害时做出赔偿，减少灾害带来的损失。

3.目前迈阿密住宅（包括独栋屋和公寓）市场整体供应量和需求如何？跟独栋和公寓相比，哪种类型和价格更受到中国买家的青睐？新房开工量主要集中哪些地段？

答：迈阿密地产市场经过了上次的房市崩盘后，目前短售和银行拍卖物业已经大幅减少。整个市场正在趋向正常化。

房价连续3年攀升。海边公寓和独立屋很多已经超过2005年的峰值。但是迈阿密西部地区，房价还未到达2005年的峰值。市场整体来说定价合理，房屋状况良好的上市物业供不应求。一般上市数日就会收到多个出价，卖家选择高价或现金签约。不可避免的也有些物业标价过高，有价无市。

因此，从供应量角度看，迈阿密的独立屋有4-5个月的供应量，公寓有6-7个月的供应量。独立屋是卖家市场，公寓是买家市场。但是，切记，每一条街的供求，每一个价位的供求都不一样，不能用整体来看。买家不能用整体市场供求来判断某个小区或某个价位的供求，利斧砍价。卖家也不可以用整体市场供不应求而盲目抬高价格。

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对于外地买家来说，为免管理上的麻烦，多数会选择公寓投资。因为买公寓房，只需每月交管理费，大厦管理处会将公共场所的清洁，维修和保养统一管理。由于是新建物业，室内设施一般没有什么维修问题。即使出租，租客也不会有水管堵塞，炉子坏了之类的投诉。容易管理。买家每月收租即可。

目前迈阿密95号公路东边，邻近海边的地区，开发商有超过100栋塔楼正在兴建中，70%已经售出。首付定金为50%。

至于什么价位较受中国买家青睐，每个人的经济情况不同，投资方式不同，投资目的也不同。要因人而异。

4.据了解，能够贷款买到迈阿密公寓现房的买家是有限的，因此会不会对中国买家带来阻碍？

答：迈阿密的房地产交易现金比率约50%以上，高于全国平均现金交易比例。

公寓买卖，很多情况下是不容易贷款的，不管是本国人还是外国人都不容易贷到款。这与公寓本身有很大关系。对于外国人来说，贷款一般是要首付50%以上。贷款利息会比自住贷款者的利率为高。外国资本雄厚的买家买房贷款不受影响的。同时如果买家可以在国内事先搞好贷款，来此买房会容易很多。

5.您如何判读未来迈阿密楼市的走向？

答：迈阿密市场不向其他本地买家为主的市场。

迈阿密市场外来买家占的比例较大，特别是海边新建公寓，买家是以外地买家为主的。因此，外地买家的购买能力，货币兑换率对市场的需求有一定影响。但是，迈阿密的外来买家是以中南美洲和来自欧洲，中东的买家为主。各国的外币汇率不同。因此风险是较为分散的。

迈阿密的海边公寓市场已经超过上次峰值，但是需求强劲，价格仍会继续上升。随着新建楼盘的不断推出，供给增加，市场正在向供求平衡发展。

独立屋市场因为新开发地盘不多，独立屋市场仍是供不应求。加上迈阿密西部地区以本地人自住为主，需求将继续增加。西部独立屋市场尚未达到上次峰值，价格仍有攀升余地。

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迈阿密戴德县人口约250万，沿海部分人口集中，除了东北部沿海部分的阳光小岛和Aventura以高层公寓为主外，独立屋多为上世纪60年代以前的建筑。95号公路以西，南至Homestead，北到与包和县接壤的迈阿密花园（Miami Gardens）独立屋的年龄不同。各个城市和村镇也因环境不同，人均收入不同，学校不同而房地产价格不同，需求不同。

房地产价格因地点不同而异。建议国内买家不要以价格为搜房标准，要了解各个地区的不同，根据需要，如学区，或交通便利等，在选定的地区内搜寻合适价位的物业。