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为何70%的赴美购房者都会选择加州房产?
发布时间:2018/03/13 文章来源:网络
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导读:
美国房产
近年来,越来越多的人到美国置业,其中有70%的赴美投资者会选择加州房产,这又是为何呢?

01
加州经济规模大且多元化

按照地域面积计算,加州在美国其实排在第三,但它的经济规模和人口数量是排第一的。加州经济在2016年就超过了法国,成为全球第六大经济体。

换句话说,如果把加州当一个国家,它的经济规模排第六。加州的经济是非常多元化的,从IT到娱乐,从农业到制造业,从海运到房地产,经济非常平衡。


02
加州房地产市场发展平稳健康

加州最近两年房价涨了不少,旧金山湾区的房价过去五年涨了70%,在Santa Clara County的房价在过去两年中涨了约30%。

此外,南加州的租赁非常活跃。2014年1月,差不多是2500美元,十年后的2017年12月,涨到了3100美元,月租金的涨幅和房价的涨幅基本上一致的,说明南加州的房价没有泡沫,基本面非常良好。

\
03
房源供不应求

目前来讲,加州的房子一直处于供不应求的状态。

例如,Cupertino一共有20494套房,但在过去四年里,Cupertino在售房源一直没超过50套,也就是说在两万多套房子里,只有不到50套房子可售。尤其最近这两三年,可售房源在不断下降。到2017年年底,只有8套房子在售,这说明Cupertino当地人他很惜售,房子不愿意卖,供应量非常有限。

而且从挂牌到成交的时间,基本上8天。这说明北加州的房子不好买。该地区房子供应少,你能找到一套你喜欢的房子不容易,如果还能把它买下来,要跟很多人抢,而且一旦要买,速度要快,因为房子从上市到最后成交平均只有8天,是最近这四年的低点。

与此同时,随着移动互联网的发展之后,人工智能、无人驾驶等科技如果又会被硅谷创造出来,这将成为硅谷的第二春甚至第三春,这也意味着加州当地的房市未来更有支撑。

问答

Q1:美国加州学区房的投资回报率是多少?利率和租金是什么样的关系?加息有什么影响?

从以下几个角度做个快速总结:第一,在加州学区房置业,它是一个当期固定收益产品,所以有当期的回报率,这就是租售比为代表的当期回报率。第二部分是这个房价有长期的升值空间。

第三这个是美元资产,所以人民币对美元这个汇率也构成重要的影响。最后就是杠杆效应,这套房你如果不是全款买下,你需要考虑杠杆效应。

一般来说,当期回报率是1.5~2.5%;而美国加州房价的升值是跑赢美国的平均水平的,大约5.5~6.5%年化。最近几年涨幅比较快,过去这40年的一个平均的年化。两者共计8%年化。

Q2:加州房产投资风险在哪里?

加州的房产是美国最多的州,但是一定要慎重。我们认为我们精选出来的华人学区房是最有价值的,也就是说加州的旧金山湾区和南加州,这最繁华华人元素渗透,当地的教育资源丰富,交通便利,仁者爱山,智者乐水,仁者智者加州都欢迎。

但是现在旧金山湾区已经看到最近两年租金滞涨了,但是房价还在飞涨,涨幅甚至加大这个我觉得是个风险。南加州就非常稳健,南加州是好选择。

Q3:加州人口结构未来趋势如何?

加州的人口非常多元化,白人占比还是最大的,黑人很少,亚洲人占8%。未来。加州将越来越重要,因为美国跟中国是世界最大的两个经济体,两个国家之间的资金往来,就是资本账户往来,还有经常性账户就是贸易往来只有增大,不会回落的。

Q4:税率可以贷款么?

加州税率为1.25%左右,有些新房社区有一个新房建设税,但是新房税是为了建学校和当地的这个生活设施,包括消防局、图书馆等。

另外贷款是可以贷款,但是贷款是个小众产品,外国人贷款在美国利率会比美国纳税人高一点,高0.75%到1%,必须要小心谨慎的准备。

Q5:加州房价已经很高了,未来还有增值空间么?

加州除了旧金山湾区之外,南加州的很多城市的经济在复苏,经济规模GDP在增长,而失业率已经站到历史低点,甚至可以说已经达到想工作人都有工作,那么下一步就是人均的收入水平会提高,会产生通货膨胀。

房价跟通货膨胀(CPI)有70%正相关,通货膨胀发生后,房租会上涨,房租上涨后房价会上涨,所以加州房价走势值得期待。

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