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独占鳌头!2017美国房产升值2万亿,2018将持续升温!
发布时间:2018/01/05 文章来源:网络
导读:
美国房产
2017已经过去,2018崭新的一年开启了!2017没实现的“美国梦”,今年是不是要成真了呢?

2017报告美国再获殊荣
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统计显示,美国房产的中国买家占外国购房者49%,大大超过加拿大(16%)以及墨西哥(14%),成为名副其实的头号买家。

2017年,美国权威机构――海外房产投资者协会 (AFIRE) 对其近200个房产投资机构成员进行调查,发布了《2017年度全球海外房产投资报告》。报告显示,美国以巨大的优势成为全球最稳定和最安全投资国,是全球投资者最青睐的投资市场。

美国作为世界头号经济、政治、军事强国,具备安全稳定的投资环境。如今,美国经济正在飞速复苏,走势强劲,美元作为全球流动性最强的货币,长期走强,增加美元资产配置已成为财富人士的主流选择。

旺盛的市场需求带动了美国房市的火爆,美国房价不断上涨。24/7 Wall Street,CoreLogic公布的最新数据显示,与2016年第三季度相比,2017年第三季度美国房产增值8710亿美元,上涨11.8%,创下过去三年多以来最大涨幅。

《2017年度全球海外房产投资报告》还指出,在外国投资者心中,纽约、洛杉矶、波士顿、西雅图和旧金山是美国房产投资最受欢迎的前五大城市。其中,纽约连续七年蝉联美国房产投资最热门城市,第三年成为世界房产投资最热门城市。

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据全美人口统计资料,加州是新移民的首选居住地,其中,赴美中国大陆移民,加州就占了总数的三分之一,“美国最有魅力的州”之称果然名不虚传。加州是全美华裔最为集中的地区,华裔人口约占总华裔人口的36.9%。加州较为靠近中国,文化更具包容性,因而受到大量中国移民的青睐。

2017美国房价涨幅排行榜

最新的标准普尔/凯斯席勒房价指数:
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标准普尔的大卫·布利策(David Blitzer)在报告中表示:“由于房屋库存低,销售却在增长,所以房价持续攀升。新房屋及二手房价格均在上涨的背后有低利率、低失业率和持续的经济增长的支撑。

全美房价涨幅最大的都市是西雅图,同比上升了12.7%,其次是拉斯维加斯,同比升幅为10.2%。

2017年美国房产升值2万亿

不动产地调研机构Zillow最新报告显示:2017年美国房屋价值增长6.5%,涨幅或达2万亿美元,总市值达到31.8万亿美元,美国今年房产的增值速度达到2013年房市开始复苏以来的最高点。

报告同时指出,洛杉矶是全美房市价值最高的地区,估值达2.7万亿美元,纽约排名第二,估值达2.6万亿美元。美国十大最有价值都会区房产达11.3万亿美元,占整体房市价值的36%。

| 新建房屋数量不足 |
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▲1999~2017美国新建房屋趋势图

在2017年美国房产销售量增长的同时,房屋供给量,即新建房屋数量不足的问题并没有被解决。2017年11月的NAR的数据显示,美国住房上市后成交时间创出三十年最低记录,美国房地产市场的最主要特征是存量不足。尽管2018年美国新建住宅的数量预期有所回升,但长远来看这种数量的提升远远比不上需求的增加,美国房产供不应求的态势仍将持续。

| 贷款利率持续降低 |
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▲美国30年期固定利率抵押贷款平均利率趋势

2017年11月2日,美国30年期固定利率抵押贷款的平均利率为3.94,房地美(Freddie Mac)的数据表示,这只是略高于2012年11月29日的利率低点3.32,后者是1971年以来的最低记录。就长期趋势而言,抵押贷款仍然下降。尽管特朗普税改在一定程度上推高了房屋贷款利率,但是从个人所得税和遗产税两个方面提振了房产投资的信心。从房屋交易的总体税率上来看,2018年美国房产的置业成本并未有显著的提升。

| 就业向好提升购买力 |
美国劳工部2017年9月12日发布的最新劳工流动调查报告显示,去年7月全美职位空缺数达617万,远高于预期的600万,并连续两个月人数超过600万,是自2000年以来劳动力市场表现最好的新水平。2017年,美国失业率基本维持在4.3%~4.5%的历史低位水平,显示美国经济增长态势良好,并意味着经济实现了充分就业。12月特朗普税改法案通过后,更是对于美国整体的就业产生了新的利好因素。2018年,美国薪资增长率预计将会再度显著升温,相信有机会推高美国家庭收入中位数,增加购房意愿与房产购买力。

| 千禧一代购房需求提升 |
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▲美国千禧一代的日常行为特征

2017年,Realty Shares的研究报告称,房地产超越了股票成为最受美国年轻人欢迎的投资方式。数据表明,55%的美国千禧一代想要投资(或者已经投资)于房地产。此外,美国最大的抵押贷款机构房利美报道称,85%的千禧一代认为“房地产是一个好的投资”。千禧一代投资方式和观念的转变,以及其对于住房需求的巨大提升,也将成为未来5至10年内美国房市温度不退的主要因素之一。

以上的数据及趋势也验证了Zillow首席经济学家Aaron Terrazas的观点,他认为,“美国房市强势进入2018年,比过去十年的任何时候都要坚挺。不过,供应尚未跟上需求,尤其是新房建设脚步滞后,这推动了房价稳步上涨。新房建设在2018年将有所增长,但库存整体上很可能依然紧张。”他当日还表示,日益增强的劳动力市场使很多租房者进入购房市场,房屋所有率开始升高。

专家呼吁:人民币适当贬值

近来,对于人民币应当适当贬值的声音似乎越来越多。证券时报今日在头版刊发评论文章提到,人民币升值预期过度膨胀,不仅打击了中国对外贸易,而且还刺激了外汇市场的投机交易。

国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任祝宝良也在12月20日的活动上提到,来年中国应该借美日欧经济复苏、美国货币政策紧缩的时机,令人民币适当贬值,来稳定出口形势。

证券时报的评论文章提到,人民币对美元汇率6.5都是一个重要关口。2017年9月,当时在人民币强势升值预期背景下,央行提出要将20%外汇风险准备金率调整为0,打断了人民币的持续升值趋势。

全球海外房产市场 2018美国独大

加拿大依然还是在泡沫之巅!英国在2018年将率先陷入滞涨!

新西兰将学习澳大利亚,限制海外人士不能再购买二手房(澳大利亚人不受限制),海外人士只能购买新房,该项政策将于2018年初开始执行,在此政策影响之下,新西兰二手房别墅市场会有影响。

温哥华目前对海外置业的限制是征收15%的海外购置税+空置税,预计会在2018年学习澳大利亚限制海外人士购买当地二手房,将影响别墅二手房市场。多伦多有可能会跟进此政策。

新加坡在2013年2月开始对海外置业征收额外的15%购置税之后,新加坡房价进入了漫长的滞涨期。

美国房价继续上扬,特别是西雅图、达拉斯、休斯顿、奥兰多、丹佛、圣地亚哥、纽约等城市更明显,但受加息预期影响,上涨速度2018年不会太快,但毕竟受税改和更多资金回流美国之影响,上涨趋势不变,未来的一年,价格还是上涨中。

2018年美联储预计还会加息3次

12月14日凌晨,美联储宣布年内第3次加息,像一枚重磅炸弹搅乱了市场的宁静。美国银行利率的上升,对那些不能一次性付清全款的投资者来说,必然会增加他们在美国的购房成本。

同时,中国央行为了避免资金外流的系统性风险,势必会出台一系列相关政策,增加海外投资的操作难度。更让人紧张的是,美国加息的脚步没有就此打住,2018年预计还会有3次加息。

当然,风险总是伴随着机遇一同出现,美联储加息对已经或正准备投资美国的人来说,反而是好事。连续加息,一方面将巩固美元作为国际货币的霸主地位,拓展美元增值的上升空间;另一方面将吸引大量海外资金涌入,为美国市场带去发展新动力,创造更多就业机会,助推房价上涨。

无论你再怎么岁月静好,对经济、金融形势的不闻不问,最终都会被这个时代裹挟而走。洞察政策走向,因势利导,才能抓住转瞬即逝的政策红利。
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