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对于当今昂贵住房市场中的借款人来说，获得抵押贷款批准可能是一项挑战。抵押贷款利率已从疫情期间的低点飙升，房屋价值接近历史最高水平，而房价增幅正在超越工资增长。

所有这些因素意味着，贷款机构并不一定会批准您的抵押贷款申请。

以下是贷款机构决定是否提供信贷的方式，以及一些常见的抵押贷款申请被拒的原因。

抵押贷款的审批流程是怎样的？

抵押贷款审批（Underwriting）是贷款机构核实和分析您提供的财务信息的过程，目的是给出“批准”“拒绝”或“需要更多信息”的答复。

在申请过程中，您需要提交银行对账单、W-2工资单、其他税务文件、最近的工资单，以及贷款机构要求的任何额外文件。

不要再抱有对旧时代贷款审批的刻板印象，在如今的贷款流程中，大多数情况下，贷款专员或抵押贷款经纪人会收集您的信息，并将其提交到自动审批软件系统。例如，计划出售给房利美（Fannie Mae）的贷款会使用Desktop Underwriter (DU)，而出售给房地美（Freddie Mac）的贷款则使用Loan Product Advisor (LPA)。

房利美和房地美是政府支持的企业，与贷款机构合作，以维持抵押贷款市场的稳定。它们共同支持或购买了全美大约三分之二的住房贷款。

像DU和LPA这样的系统很少允许人工干预。软件会自动决定您的贷款申请是“批准”、“拒绝”，还是“需要补充材料”。

这种自动化审批（Automated Underwriting）已成为行业标准，是2007-2009年次贷危机及其后的金融危机改革的一部分。

“在金融危机之前，审批有更多灵活性。” Rocket Mortgage的首席商务官比尔·班菲尔德（Bill Banfield）表示，“但现在，这种主观性几乎被彻底消除了。”

有很多因素（从您的收入到要购买的房产类型）都可能导致您的抵押贷款申请被软件拒绝。而一旦软件拒绝了贷款，人工贷款专员可能无能为力。

请注意：除了决定您的贷款是否获得批准，贷款机构还会在审批过程中确定您的抵押贷款利率，并计算您需要支付的费用。

贷款被拒的原因

“房利美或房地美可能会提出成千上万个问题。”抵押贷款科技公司Blue Sage Solutions的首席运营官大卫·阿奇（David Aach）表示，“这正是审批过程令人头疼的地方。” 

以下是一些常见的被拒原因。

1. 信用评分问题

您的信用评分是决定抵押贷款利率的最重要因素，同时也决定了您是否能获得贷款。

通常，信用评分740以上的借款人可获得最优惠的贷款利率，而670-739之间的信用评分被视为良好，属于较受欢迎的借款人群体。

某些类型的贷款对信用评分要求较低。例如，VA贷款（适用于符合条件的退伍军人和现役军人）通常要求信用评分至少为620，而FHA贷款（由联邦住房管理局担保）则可接受最低500分的借款人。

在申请贷款前，请先检查您的信用评分和信用报告，并纠正任何错误。如果信用评分较低，可以尝试提升，例如：

- 请求提高信用卡额度（这会自动降低您的信用利用率）；

- 按时还款，避免逾期；

- 避免在贷款审批期间申请新的信用账户。

如果您完全没有信用评分，一些贷款机构可以使用替代信用评估（如分析银行存款记录）。实际上，自2025年1月起，房利美更新了DU系统，以帮助无信用记录或信用记录有限的人群获得贷款。

2. 收入不足

贷款机构会评估您的债务收入比（DTI，Debt-to-Income ratio）——即您的月收入中用于偿还债务的比例。如果DTI过高，贷款可能会被拒。大多数贷款机构要求DTI低于43%，如果有较强的财务保障（如高额存款），某些机构可以接受最高50%的DTI。

最佳DTI水平是36%左右，可以帮助您获得更好的贷款条件。

如果您有大量未偿还的学生贷款、汽车贷款或信用卡债务，建议在申请抵押贷款前先降低这些债务。

收入不稳定的借款人（例如自雇人士）可能会遇到更多问题。 

贷款审批系统更倾向于W-2工资收入，如果您的收入来源不固定，即使总收入很高，也可能被拒。

此外，自雇人士在报税时通常会尽可能多地申报开支以减少应税收入，但这可能会影响贷款审批。

贷款审批系统看的是您的纳税申报单，而不是您的实际收入。例如，即使您的月收入为$10,000，在纳税申报单上可能只有$5,000，系统会据此评估您的贷款能力，并可能拒绝贷款申请。

3. 贷款与房产价值比（LTV）过高

贷款价值比（LTV，Loan-to-Value） 反映了您申请的贷款金额相对于房产估值的比例。首付越高，贷款额越低，LTV 也就越低。 

例如：

- 购买40万美元房屋，首付8万，贷款32万，LTV=80%（较安全）；

- 购买40万美元房屋，首付2万，贷款38万，LTV=95%（较高，可能导致拒贷）。

大多数传统贷款要求LTV在80%以下。如果您的LTV过高，贷款可能会被拒，或者需要额外的审查。

如果您的LTV过高，可以考虑寻求首付援助计划——美国各州通常会提供首次购房者补助，以帮助买家支付更高的首付，从而降低LTV。

4. 贷款机构不愿意融资特定类型的房产

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某些类型的房屋比其他房产更难获得贷款。例如：

- 公寓（Condo）

由于2021年佛罗里达州迈阿密海滨大楼倒塌事件，房利美和房地美收紧了公寓贷款审批规则。如果公寓大楼的维护储备金不足、需要维修或涉及诉讼，贷款可能会被拒。

- 移动房屋（Manufactured Homes）

 也可能难以获得贷款。

- 房产存在结构性问题

如果房屋的估价师或检查员发现缺陷，贷款可能会被拒。

5. 申请信息不完整

如果您的申请材料缺失或填写不完整，系统可能会自动拒绝您的贷款申请。因此，务必准确、完整地填写所有表格，并提交所需文件。

贷款被拒后该怎么办？

如果贷款申请被拒，不要灰心！许多问题都有解决办法。

例如：

- 提高信用评分；

- 降低债务收入比；

- 增加首付，降低LTV；

- 选择适合您的贷款产品。

如果您的收入情况复杂，如自雇人士，可以考虑寻找专门处理非传统贷款的贷款机构。

手工审批（Manual Underwriting）

绝大多数符合房利美和房地美购买标准的贷款——即合规贷款（conforming loans）——都是通过自动审批（automatic underwriting）决定的。

自动审批速度快、成本低，并能消除人为偏见。但仍有部分贷款需要由人工审核。

通常，当贷款申请在自动审批系统下可能被拒绝，或者借款人情况特殊但仍符合贷款要求时，贷款机构会采用手工审批。

某些类型的抵押贷款，如大额贷款（jumbo loans）和非合规贷款（non-QM loans），更有可能采用手工审批。

但如果您认为自动审批系统无法全面理解您的具体情况，也可以主动申请手工审批。

需要注意的是，这可能会要求提供更多财务文件（例如更长时间范围的财务报表），并且审批流程可能会更长。

此外，即使采用人工审核，贷款仍需符合特定要求。

重点总结

房贷申请过程中可能会遇到各种意想不到的情况，其中一个关键点是您的贷款获批或被拒，往往取决于自动审批系统。贷款审批被拒的主要原因通常包括信用评分问题、收入不足、贷款价值比（LTV）过高、房产类型不符，或是近期财务状况发生变化。但自动审批系统并非最终决定权。

如果您的贷款申请被拒，首先要弄清楚原因，并寻找应对方案。

例如，您可以考虑合规贷款以外的替代方案，或者申请手工审批（由人工审核员进行评估）。这些方式都有可能帮助您实现购房目标。

常见问题解答（FAQs）

1. 贷款审批需要多长时间？

这取决于贷款机构、所使用的审批工具，以及您提供资料的完整度。一般来说，完成一笔新购房贷款的审批大约需要44天。

2. 我需要为贷款审批过于担心吗？

不必过于担心。在申请贷款前做好准备，比如偿还部分债务、提高信用评分，就能增强通过审批的信心。

如果仍然不放心，可以先进行预资格审查（prequalification），这是一种审核较宽松的评估方式，可帮助您了解自己的贷款资质。

3. 在审批过程中，有哪些事情不应该做？

为了避免贷款因审批问题被拒，您需要注意两点：

避免财务状况变化

继续按时支付账单，不要开设新的贷款或信用账户。

保持积极沟通

贷款机构可能会要求你提供额外信息，如果未能及时响应，可能会导致贷款被拒。

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