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浅谈美国购买短售屋的注意事项

发布时间：2019/05/23　文章来源：网络

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导读：美国上市的房源中，按照性质可分为三类：传统买卖屋（Standard Sale）、银行屋（Real Estate Owned）、短售屋（Short Sale）或称为银行赔售屋。

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美国上市的房源中，按照性质可分为三类：传统买卖屋（Standard Sale）、银行屋（Real Estate Owned）、短售屋（Short Sale）或称为银行赔售屋。其中，从价格上来说，由于短售屋最后成交的价格最低，因此也最受买家的青睐。但是，购买短售屋也存在很多不利因素，特别是对于国人买家来说，在购买短售屋之前应充分了解其存在的风险。

购买短售屋需具备的条件

要想做一名优秀的短售屋购买候选人，须在时间、经济上没有任何条件限制。

由于短售屋需要经过银行的审批，因此购买短售屋的时间难以掌握，这就意味着买家需要在时间上充裕，有足够的耐心等待银行的批准。即使买家已经与卖家达成了购买短售物业的协议，仍然需要等卖家银行（或者多家银行）的批准才可以办理过户手续。如果只有一家贷款银行，银行审批的时间大约是两个月。但是，如果有一个以上不同的按揭贷款，银行通常需要四个月或是更长的时间才能批准出售。

其次，银行通常喜欢现金交易，如果买家在财务上有充裕的现金流，在购买短售屋上也会比其他买家更容易通过银行的审批。但是，如果买家没有足够的现金一次性支付短售屋的钱，则要向银行证明自己有足够的资金来源和资格购买短售屋。而如果买家银行的预先批准书，拥有高首期付款，并且可以随时完成过户，那么卖家银行也会把该买家的报价视为比其他买家更好。

如果买家在时间、经济上都没有任何的条件限制，但是要先出售手中现有的房屋才能购买短售屋，或者需要在某一特定的时间内才能入住短售屋，那么，购买短售屋并不是买家最好的选择。因为银行更青睐没有任何条件限制且随时过户的买家。

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购买短售屋的建议

如果真的需要购买短售屋，那么买家非常有必要聘请一些经验丰富的专业人士协助自己。

经验丰富的房地产经纪人。亲自面试一些房地产经纪人，并询问他们曾代表过多少位短售买家，以及成功过户的买家占多少。一名经验丰富的房地产经纪人可以更好的帮助买家寻找短售屋，在交易过程中也会帮助买家进行谈判，提高买家成功过户的机率。

优秀的房地产律师。一般来说，在美国只有约五分之二的短售屋获得银行的批准。但是，一名有着短售经验丰富的优秀房地产律师更容易得到银行的认可。此外，如果买家需增加其他规定写进购买合同内，房地产律师会在整个谈判过程中占据重要角色。

专业的产权人员。产权人员可以帮助买家对短售屋做一个初步的了解，告诉买家房屋目前有多少位留置权持有人（如多次抵押产生的房地产税的留置权，技工留置权，业主协会留置权等）。如果有多名留置权持有人，那么买家想要获得短售屋的合约并顺利成交将会变得更困难。即使买家已经等银行审核好几个月，但是任何一名留置权持有人有权中止审核过程。

短售屋买家面临的风险

对买家不利的条件。即使短售屋被批准出售，但银行仍可要求卖家签署期票偿还贷款金额的不足，可能会使一些经济窘迫的卖家所不能接受的而拒绝办理买卖手续。此外，银行也可以随时更改任何与买家已经谈判过的合同条款，这也是让大多数买家无法同意的。

银行不提供修理费用。最了最大避免在短售屋上的损失，银行不会同意在额外支付房屋的修理或是修复费用，买家会被要求现状购买房屋。

银行潜在的拒绝。银行希望尽量减少损失，如果买家出价低于市场价格的话，会被银行拒绝，这也意味着买家白白浪费几个月的时间等待结果。

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发布时间：2019/05/23

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