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美国加州购房的基本小知识点
发布时间:2019/08/15 文章来源:网络
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导读:先来聊聊中美购房有何不同?中国房产购买流程实在不太懂,全部都是老妈操作,所以我只能说美国的,特别是加州的(每个州法律流程可能有不同),看官们可以以作对比:
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先来聊聊中美购房有何不同?中国房产购买流程实在不太懂,全部都是老妈操作,所以我只能说美国的,特别是加州的(每个州法律流程可能有不同),看官们可以以作对比:

美国买房
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美国房地产制度健全

在美国的买卖房屋里面, 有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程。 在这里面有房屋估价公司,房屋检查公司,公证公司,银行,产权保险公司及持有执照的房地产经纪等等。 每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平合理,使美国房地产行业能够公平,透明。

产权的不同

美国是私有财产制, 房屋的买卖包括土地。也就是说,你买房的同时也拥有房子下面那块土地的拥有权。在美国,产权是永久性的,而在中国住宅产权是七十年期限,商业产权更是只有五十年。

房产税

在美国, 只要你拥有房子或是土地(哪怕是空地), 就需要交纳房地产税。在加州,地税差不多从1.0% - 2.2 % 之间。这样也房屋空置率降低,相对抑制了投机者炒房。

美国房源系统

在美国和中国房地产市场里,最大的差别就是房源系统的建立。在中国没有一个统一的房源系统,各家房地产公司只卖自己所知客人的房子,范围小局限性很大。如果客人需要了解这区的房源,可能需要跑很多家房地产公司。

在美国有一个房源共享系统 MLS(MUTIPLE LISTING SERVICE). 每家房地产公司的经纪都会把房源信息输入到这个网站,所有上市的房子在这个系统都很透明。 这其中还包括了每个房子在政府的基本信息比如房屋面积大小,占地面积,房间数量。另外还可以从MLS上查到这栋房子历年以来的成交记录,或是这区房屋成交记录。每个房子都有一家房地产代理公司,我们作为买家代表经纪,会带客人看房后,代表客人向对方房屋经纪出价,进行房屋交易直到完成。

美国房地产价格计算方式

在美国房子面积的定义是以居住面积来计算的。例如,美国别墅会有地下室的,如果没有专修,这就不会算在居住面积里的,而且阳台和车库都不能计算在内。美国算的居住面积是室内居住可用面积,美国房产的价格,不要看单纯的面积价,而是要看整个小区附近房子价位。美国的住房面积可是没有任何水分的,因为美国说房屋面积是装修好的使用面积,可不是建筑面积,也没什么公摊面积,而且还送车库花园绿地等拥有永久产权的财产.

我们看看怎么把美国住房面积换算成中国的住房面积。 在美国房地产市场主流的是郊区别墅、而不是公寓。一般美国独栋别墅至少三卧起,联体别墅两卧起,当然卧室越多价格也就越高。同一个区域内,房子价格往往和卧室数量成正比,价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算。此外,美国别墅外的花园土地面积越多,总价也会越高,主要是因为美国实行的是购房者土地永久拥有,因此室外花园面积对别墅总价有很大影响.

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中国美国房屋面积换算:美国人将房子的大小都会说多少尺(Sq. Ft),中国用是多少平方米 1平米 =10.764(美国)平方尺 (Sq.Ft)       比如在美国一栋 2,500 尺的房屋约 233 平米

美国购房房型种类,或是简单的来说土地持有性质

1. Single Family Resident 独立屋,之所以称之为独立屋因为屋子有自己的前后院,左右邻居之间户不相连,每家独栋独户不需与人分享任何东西,产权上土地属于自己的。

2.  PUD (Planned Unit Development 规划单元开发屋)此种房基本上跟独立屋一样有私人前后院但土地面积一般比较小,最大不同在于有所会的公共区域以及公共设施,例如游泳池,网球场.另外此类房大都需要付HOA,这是一般独立屋不需付的.所谓的HOA简单解释为社区管理服务费,全名为 Home Owner Association,然后社区有制定的CC&R's(简单解释就是社区规定,所有业主及外来人员都要遵守)

3.Townhouse (城市屋或叫联排)此种房土地性质属于Condominium英文解释为:one undivided piece of lot,中文可解释为一块不可分割的土地。最大区别在于通常楼上楼下属于自己的没有邻居相连,只有左右相连有邻居,另外这种房产拥有建筑拥有权,土地权也有,不过是和整个小区所有业主大家共享。当然,还有要付HOA费。

4.Condo (康斗公寓),其实也是Condominium性质。此种房楼上楼下以及左右都有可能有邻居相连,而且有HOA.这种房产拥有建筑拥有权,土地权也有,不过是和整个小区所有业主大家共享。通常容易区别Townhouse 和Condo,Townhouse有自带的车库,但是condo公寓通常没有车库。

美国买房流程

· 找到满意喜欢的房子后,经纪人帮助做市场估价,买主决定出价金额(下offer)填写购房合同, 经纪人会帮助并完善合同条款内容

· 附上买房合同和定金(个人支票), 一般定金为购房价格的1%-3%

· 卖主对我们出的价格及其他条款可给出回价书或是接受(Counter Offer), 买主这边可以接受,或是选择再回价直到双方都达成共识同意。

· 购房合同被双方接受后,,即由第三方公证公司(Escrow)进行买卖过户手续买家的订金(一般定金为购房价格的1%-3%)三个工作日内打入Escrow

· 双方签署过户正式文件及有关房屋各项报告

什么是 Escrow?

在美国加州买卖房地产一般都会经由Escrow公司的协助完成交易,所谓的Escrow就是介于买方跟卖方之间的第三方,是个中立的单位,既不能偏袒卖方,也不能偏袒买方。Escrow公司在美国也需要申请持牌,审批也是相当严格,为什么呢?因为他们有一个很重要的任务就是保管好钱。不像在中国,双方交易基本就是买家想买卖家房子,谈好条件就直接把钱要给卖家打过去,在美国(加州)绝大部分房产交易是会要用到Escrow,买家把定金及后期尾款都打入Escrow,再由Escrow汇给卖家制定账户,当然前提为合同上所有条件双方都达成,签字。

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另外Escrow的工作还有协调卖家所欠银行房贷,协助买家贷款操作等,产权保险,所有披露报告,还有卖家的地契,也就是我们说的房产证(Deed)准备好,同时要确认买主的资金是否已经准备好,待所有的过户文件,以及其他的相关文件确认无误后,完成交易亦完成买卖(Closed Escrow).

何时开 Escrow?

在买方的Offer(出价)被卖方接受后会开Escrow.
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买主通常要在Escrow 开始三个工作日内将订金交付给Escrow公司,可以是支票,现金支票,汇款等方式。

之后Escrow便会开始协调双方收集相关文件,如果买主有贷款时,亦会与买方的贷款公司联络,协调并提供相关文件给买方的贷款公司。

Escrow要在确定所有买卖条件(其中包括买主的资金确立)后,把过户文件送到市政府去登记。待收到最后登记确认后方可结束Escrow,正式完成买卖并交付钥匙给新任屋主。

备注:在美国加州不一定要收到房产证(Deed),只要确认Recording登记,即便完成买卖。

另外细腰提一句:美国买房不能用现金(提着麻袋的那种),也不能刷行用卡!只能接受银行汇款!我不清楚Express的黑卡可否,土豪们可以问问

美国购房过户费用

在美国各州各地,购房过户时产生的费用都不尽相同,下面列举的各项是以加州为例的收费项目,但在房屋过户的过程当中,一些过户的细微费用以及贷款的细微收费上,还会有一些出入,下面只是一般性的列举,所以在实际过户之中,请与您的经纪人查对各项具体费用。

购房过户费用(以下仅供参考,最后收费会以房价,地区及Escrow公司结算而有所不同)

· 定金(Earnest Money Deposit)-属于头款一部份,一般1%-3%的房屋购买价格

· 公证公司作业费  (Escrow Fee)- 大約$600-1,200  (按房价比率收费,约每$1,000收$2+$275)   

· 房屋检查费 (Home Inspection Fee)- 大約$200-1,000 (按房屋建筑面积大小收费)   

· 公证费 (Notary Fee)- 大約$50-120

· 信差费 (Messenger Fee)- 大約$50-150

· 房屋保险费 (Hazard Fire Insurance)- 大約$300-3,000

· 房屋过户税(Documentary Transfer Tax)-   $300-600  (按房价比率收费)   

· 登记费 (Recording fee)- 大約$80-100

· 交易文件处理费用(Transaction Coordinator) - $200-350

· 银行贷款申请及相关费用:贷款申请费,信用报告费,房屋估价费(约$400-2,000)

·     还有很重要一点就是很多买家会忽略掉预收房产税,这个会估算好,根据房子买进的时间来算,费用会在房产交易明细里披露。所以有时候有些买家会觉得自己买个小房子,怎么交易费用那么高,其实不然,是因为预缴地税。

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外国人在美国贷款购房置业

购房资格无限制---美国联邦政府从来没有禁止外国人在美国购置房地产,任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家,欢迎外国人在美国投资或购置房产,在买房方面几乎没有任何的限制。

美国买房


外国人申请房贷条件程序比美国本地人简单许多

 外国买家想要取得贷款,贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的至少35%,主要看各个银行的不同要求。我们为客人 取得外国人贷款,基本上都是直接和银行联系,而不是通过贷款中介来完成贷款,这样能帮客人剩下一笔不少的费用。 例如,贷款中介通常收取贷款金额 1%作为他们的服务费,比如您的贷款是50万,那么除了您正常需要付的贷款手续费,还需要支付额外 $5,000给贷款中介。

外国人贷款需提供资料:

中国护照信息页   

有效美国签证复印件

中国工作证明

美国首付存款月结单

中国银行的资金证明或是股票房产证明

其他证明材料(各个银行要求不同)

以上仅仅是对加州购房一些基本介绍,实际操作中我们会面对不同的情况来不同操作。每一次的购房对大家来说都是一次难忘宝贵的经验和记忆!还是那句话,找一个有经验,有责任心的房产经纪最重要!

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