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购买纽约新建房,想要开发商的优惠价,得有这些筹码在手!
发布时间:2019/08/21 文章来源:网络
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导读:在美国买房想要任性砍价基本不可能,当然开发商也不是就没有让步的空间,这个前提是买家得懂谈判,顺利的话也可以为自己节省上万美元呢!
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美国买房想要任性砍价基本不可能,当然开发商也不是就没有让步的空间,这个前提是买家得懂谈判,顺利的话也可以为自己节省上万美元呢!

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●为什么开发商不直接降价?

因为在价格上的让步会影响到未来的房屋销售。在美国几乎所有房屋交易价格都是透明可查的,给你降了,给其他买家也得降,这对开发商本身来说是亏本的买卖。
但是买卖双方谈判后所达成契约以外的让步(“off-deed” concessions)就不一样了,这样不仅留住了您,也维持着原有房屋的价格。

●买方拥有哪些谈判筹码?

1---公寓设施配套

公寓设施是在谈判中最常见的要素,也是最容易和开发商明确的要点,这部分在很大程度上会影响未来的生活品质,其重要性不可忽视。

* 家具
为了成交一笔交易,许多开发商愿意将样板房中的家具赠与购买样板房的买家,或者以较低的价格卖给买方;还有的开发商会允诺给买方一笔室内装饰费用用以购置家具,这笔钱大概会在5,000美元左右。

* 停车位    
开发商往往不想在谈判中涉及停车位,或者只提供很少的折扣,但如果买家购买的是顶层豪华公寓的话就有足够的话语权与开发商谈判停车位事宜,同时,停车许可证因为未被记录在房契上所以也更容易获得。

* 内部改造
若购买的公寓仍在建造中,则在谈判的时候可以向开发商讨论内部改造的问题,要求开发商帮忙进行内部改造,比如将三间卧室改造为两间卧室、改造厨房等,这样的改造虽然会让买方承受改造费用,但是这与房屋成交后由买方自己独立请人进行改造的费用相比还是会省下不少钱。

* 储存间
许多公寓大楼里都有空间足够大的储存间,这部分往往会免费赠送给买方,但如果储存空间稀缺或需求量大时,“免费赠与”这一优惠或许会发生变化。

美国买房

* 屋顶使用权   
屋顶使用权还包括屋顶小屋(Rooftop Cabanas)使用权,许多高端公寓大楼都会在屋顶修建一些娱乐休闲设施,包括泳池、烧烤架、小花园等,方便住户举办派对。屋顶有何建造、可否免费使用也是买方可以和开发商谈判的要素之一。

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2---交易周边费用
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* 律师费
在购房交易中,买卖双方都需要付出一笔律师费,其中买方需付的律师费大概在2,000美元到2,500美元左右,买方在谈判中可要求开发商出资补贴买方的律师费用。

* 房屋交易税
房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据所在州不同,交易税的征收方式有所不同。在纽约市,除州税外,还需付市税。如果你有贷款(Mortgage),买方还需付Mortgage Tax (贷款税)。通常来说,房产交易税一般都是由买方支付,但是近年来越来越多开发商愿意帮买方承担这笔费用。

* 物业管理费
作为交易的一部分,开发商往往会在交易中包含三个月至一年不等的物业管理费,这会为买方节省大约12,000美元。某些开发商也还会承诺为买方支付一笔约几千美元的出资额,以此吸引买方签署交易合同。

3---贷款

若买方没有全额付款买房,则需要进行贷款,如果买方能合理使用以下两个小技巧,则很可能为自己省下数千美元。

* 房贷分割
这种方法简言之就是将原本属于开发商的那笔贷款,如建筑贷款等,转而为由购房者承担,从而减少房贷记录税。这里举个例子方便大家理解:

购房者打算贷款100万美元,而此时若开发商的贷方能够从之前他们双方(开发商与贷方)的抵押贷款中将50万美元转让给购房者的贷方,那么购房者只需要支付剩余的50万美元的房贷记录税。如果开发商愿意转让100万美元的抵押贷款,那么理论上购房者就不需要支付抵押记录税。

下面我们来算一笔账,若购房者购买的独立产权公寓价值100万美元,按照纽约市及纽约州的房贷记录税税率计算,则通过房贷分割的方法就能为购房者省下50x1.8%+50x1.925%+100x0.5%=2.3625万美元。

* 买低利率
一些开发商会为买方提供买低利率(Interest Rate Buy-downs),这种操作往往是通过“买点(point)”实现的,一般来说,购买一个“点数”会降低大概0.25%的利息,两个“点数”会降低大概0.50%的利息,买方会为一个“点数”额外支付原贷款额的1%,数额常常会是几千美元,这从短期来看是一笔不小的数额,但是从长期来看会为买方省下上万美元

美国买房
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4---其他

* 降低定金金额
为了保护自身利益,大部分开发商会要求买方支付10%或者比率更高的一笔定金,然而这部分金额往往会在买方账户里停留很长一段时间才会被转入开发商的账户,因此买方在谈判的时候需要尽可能和开发商降低定金金额比率。

* 约定合约终止日    
大部分开发商在谈判的时候不会和买方提及这一点,但作为买方可以和开发商约定一个合理的合约终止日来保障权益。举个例子,如果在八月和开发商签署合同时对方保证这栋大楼将会在10月交房、但实际上到了12月仍未交房,这个时候买方根据合同上的合约终止日则可退出该合同。
投资人可以先了解这些要点,更详细专业的信息也需要先咨询您的经纪人。针对开发商以及项目本身,他们有着更加透彻前卫的资讯,也将及时给予到您一些实质性的帮助。

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