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美国房产交易的一些基本游戏规则
发布时间:2018/09/13 文章来源:网络
导读:
凡是只要在美国生活几年,相信身边都会有很多房屋经纪人。入门美国房屋经纪容易,但是在这个行业生存下来,就极其困难了。
 
由于竞争异常激烈,很多经纪人可能连一笔买卖也无法完成,就会选择离开这个行业,另谋出路。所以,在很多长居美国的人眼中,房产经纪算不上一个正常的职业。是与工作不稳定者之流,属于一路人。
 
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所以,对一个房产经纪人来说,成交,意味着一切!为了成交,就有经纪人不择手段,达成目标。将一个职业经纪人的基本责任:专业与服务,置于脑后。当然,最终的必然结果,依然会被淘汰出局。
 
从接受客人咨询,到选房看房,到进入公证行(ESCROW)完成交易, 这个过程,每一个环节都必须体现专业的知识,服务的意识。否则, 很难达成与完成一笔交易。
 
作为一个服务行业,必须学会接受各种各样的客人。客人可以无礼,我们不能无礼;客人可以不讲道理,我们不能不讲道理;客人可以胡说八道,胡言乱语,我们绝对不能。
 
但是,很多经纪人在从业过程中,是很难接受与承受这份职业的要求。所以,最终被淘汰出局,不是偶然,而是一种必然。

在买卖双方达成交易协议后,房屋进入公证行(ESCROW),办理房屋交割手续。通常情况下,现金只需要一到两周,即可完成交割手续。如果贷款,在头款资金已经进入美国国内银行帐户存期满两个月或者一个月(以最后一笔进入银行帐户资金算起),通常需要45 天。

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房屋进入公证行,买家通常需要在 3 天内将房价 3%的定金汇入公证行,表现出买房的诚意。接下来,由第三方房屋检查公司,进行房屋检查。
 
通常七天内,买家可以无条件退出交易。在房屋检查结束后,买家根据房屋实际状况,可以与卖家再进行一次讨价还价。如果交易继续进行,买家就不能再以房屋质量为由退出交易。
 
如果是现金,买家将所有购房款全部汇入公证行,公证行通常在三天内即可完成全部过户手续。公证行对资金进行分割,首先付清房屋的所有负债,包括房屋银行欠款、房产税等附加于房屋的债务,保证房屋产权的干净。再由公证行在市政府完成产权的登记转移,房屋由原有屋主过户到现有屋主名下。卖家获得剩余资金,买家获得钥匙,整个交易完成。
 
如果是贷款,通常卖家会要求买家在 21 天或者 30 天移除贷款审批条

件,所以,买家贷款前期准备工作就非常重要。在约定期限时,买家必须给予卖家一个准确答复,贷款能否批准,交易能否继续进行。
 
在约定时间内,如果贷款被否决,买家可以安全退出交易,退回定金, 损失房屋检查费用及一些公证行费用,大约在几百美金。
 
如果此时贷款还在审批阶段,贷款方不能给予肯定或者否定的答复,就会陷买家于尴尬的境地。
 
如果继续,就需要移除贷款附加条件,如果买家贷款被批准,买家不会有损失;如果买家贷款被否决,买家定金就将会被没收。这也是愚夫对每一个贷款买房的朋友,需要进行前置审核的根源。
 
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凡事预则立,不预则废。前期准备工作的充分,可以避免大家的无效劳动,更易实现目标。
 
通常愚夫要求客户获得贷款最终批文,才能移除贷款条件,保证客户定金的绝对安全。
 
买家获得贷款批文后,由公证行组织买家,在公证人员的监督下,签署贷款相关合约。签完贷款合约后,买家必须对房屋购置保险。当然,现金购房,愚夫也要求买家必须购置房屋保险,因为美国木制结构的

房屋,一把大火,就可能将房屋化为灰烬。虽然百年难遇,但是,加州历史上还曾经发生过。有了保险,就保证了房屋的绝对安全。
 
银行放款,资金进入公证行,最后公证行完成交割。

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发布时间:2018/09/13

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