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解析美国房地产评估流程与方法
发布时间:2018/07/16 文章来源:网络
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导读:
美国买房

房地产的金融分析包括项目盈利分析、成本分析、融资结构分析、价值分析和风险分析。金融分析最终结果直接决定我们是否要去投资一个项目。只有当回报率足够高时,我们才会考虑进一步分析项目的可行性。下面介绍价值分析中主要的三种方式,其中启点华盛顿特区的住宅改建项目通常采用市场对比法,启点迈阿密的学生公寓通常采用收入估值法。

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房地产评估的基本流程

一、明确估价对象的基本事项,包括:  

弄清估价对象的实际情况,如所处市场环境和资产状态及地理位置。
 
弄清估价对象的权利状态,如完全产权、设定有其他某项权利的不完全产权等等都必须明确。
 
弄清估价对象价值范围,如单纯的评估土地的价值,或者单纯评估房屋的价值,或评估一幢房屋中的某个部位等等,都必须明确。  

弄清估价目的,由于同一房地产出于不同的估价目的,其估价结果往往不同。例如,申请建设贷款时,银行通常采用成本估值法,在成本估值的基础上贷款一定比例给项目公司作为建设贷款。二次贷款时,银行或贷款公司通常采用收入估值法,因为这个时候资产已经可以产生现金流,具有长远的效益。

二、搜集估价所需资料  

由于估价对象和所采取的估价方法的不同,房地产估价所需的资料也不同。一般来说,所搜集的估价资料包括:

产权资料
房屋建筑资料
市场交易资料
土地资料
法律和规划资料

三、实地查勘估价对象  

实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实,从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

美国房屋估价最常用的三种方法介绍

随着房地产顾家的服务领域不断被开拓,房地产估价的相关理论和方法体系也在逐渐改进完善中。起点将阐述美国最基本的三种房地产估价方法。

收入估值法(income approach):未来收入的折现,多用于商业房地产的估值。启点所有的商业地产和学生或酒店公寓项目多采用收入估值法。

成本估值法(cost approach):项目造价,或说是硬成本和软成本总和,多用于新建或非常见的房地产的估值。银行进行建设贷款是常采用该估值方法。

市场对比法(sales comparison approach):将近期出售的相似房产价格作为基准估值,多用于居民住宅房地产的估值。

美国买房
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一、收入估值法

收入估值法:房产的价值是项目的未来的现金流的折现,其中一个常用的方法就是直接资本化法。

直接资本化法(direct capitalization method):使用第一年的净经营收入(net operating income (NOI))和资本率(capitalization rate)。

1.如何计算净经营收入(NOI)?

住满时租金收入(rental income if fully occupied)
+ 其他收入,如停车费(other income)
= 潜在毛收入(potential gross income)
– 空置和收租损失(vacancy and collection loss)
= 有效毛收益(effective gross income)
– 运营成本(operating expense)
= 净经营收入(net operating income (NOI))

2.如何估计资本率(capitalization rate)?

资本率或可以从近期相似交易得出:资本率 = 参照房产的净收入(NOI)/参照房产的价值(value)

3.房产价值(value) = 净收入(NOI) /  资本率(Capitalization rate)

美国买房

二、成本估值法

成本估值法:实际就是建造新项目所需要的硬成本和软成本总和,通常用于建设贷款估值。

三、市场对比法

市场对比法:将近期出售的相似房产作为基准,与项目进行对比并估值。参照用的房产和待评估的房产之间的差别需要进行价格调整。调整的原因可以是大小,使用时长,地点,房产状况,出售时的市场状况。

启点在华盛顿特区的住宅改建项目通常采用市场对比法。华盛顿特区项目周期在1年左右,退出策略以出售为主,短平快,所以我们会比较项目附近类似的房产销售记录,6个月之内类似房产销售记录是项目售价有力的参考凭证。

房地产评估的基本流程

一、评估机构必须是由银行指定或认可的。

二、房屋的价值不是由银行评估的,而是由专业的评估公司评估。市场上有很多评估公司,一般是与银行合作的,借款人也可以自己选择评估公司,但是必须要是银行认可的评估公司,否则评估报告是无效的。一般银行是会指定评估公司的。

三、出评估报告需要一周左右。评估结果会作为客户贷款额度的一个重要参考因素。但是这个评估结果并非是当场得出的,评估公司通常需要一周左右的时间出评估报告。如果急用钱,需评估公司“加急处理”,评估公司可能会收取额外的费用。

四、评估费低几百元。评估房屋价值是需要收取评估费的,这笔费用由借款人承担。不同评估公司收费标准不同,评估费还与房屋市值以及地理位置有关,评估费通常低数百元起。


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