美国房东怎么当?住宅房产管理流程和常见问题
发布时间:2018/07/12 文章来源:网络
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导读:
美国买房
一、管理合约
房东和管理人的合约,最主要讲的是签多长时间。一般是签一年,给大家彼此间一个磨合的时间,让房东和管理人相互了解,可以话,就继续合作下去。
合约最主要的是管理人帮房东做什么事情,在什么样的范围内,管理人可以花钱帮房东处理事情,一般合约上写500块钱。在500块钱以下的事情,管理人可以直接做决定什么要修理和维护,但是还要跟房东报备一下,这样房东才知道到底做了什么事情、钱花在哪里。
如果是500块钱以上,要经过房东的同意,除非是紧急情况。比如说突然下雨,屋顶漏雨了、水管爆了、冰箱坏了、炉灶没火了,这些必需品,马上要去修理,所以一般先处理,同时要跟房东报备,这个多少钱,要多久修好。如果情况很严重,都必须要帮助租客临时去旅馆或别的地方住,有时候如果非常紧急,房东是要出旅馆费的。
跟房东签好合约后,先跟房东去看下房子,检查好有什么状况,比如某些必须的,如烟雾探测器、一氧化碳探测器、暖气等,这些在美国是必须的,还有炉灶冰箱也是必须的,出租前,下水道,排水管也都是必须的。这些出租前都要检查,租出去问题才比较少。
二、登广告
检查OK之后,我们可以登广告,同时我们要跟房东确认价格,太高或太低,都会带来损失。要先研究周边同类型的房子租多少钱,房东同意之后才能去出租。在网络或报纸上登,在客人圈,甚至周边的公司,比如我们看到的照片,是租给了特斯拉公司的员工。
特别是地段好的地方,价钱也合适,通常第一天登出去,就很快会有人联系。
三、筛选房客
不是只有家庭介绍和照片,我们就出租,因为我们还要看各种收入、信用、包括reference、之前出租的记录推荐、信用报告、有没有欠钱、分数高低等等再来做决定。
四、租赁合同
决定租给他们之后就要签租赁合同。住宅一般都是签一年。如果只是几个月或半年,其实很不好。前面的租客搬走,就要做维护。人工费很高。所以通常一年一年的租。
租完一年,可以一个月一个月的租,或者重新签约。租约合同是标准加州的合同,里面主要讲的是房客和房东的责任,谁来付一些钱。上面也会写清,租金和押金是多少钱。
如果信用好的话,一般只要求一个月的押金和一个月的租金,之后就是一个约一个月付。如果信用不高,房子也没有很多人来看,有时候我们也会要求押金增加,一般是两个月的租金来做押金,之后再一个约一个月付。
五、房东和房客的责任
1)房东的责任
房东提供租客什么东西,我们就要维护什么。比如房子的安全,为了确保不漏水,我们就要维护管道,电器,冰箱等等,确保工作顺畅。不然的话,就会有很多问题。
2)租客的责任
一般水电煤气网络,他们要自己处理。市场很热门的时候,租客会有愿意付园丁费。但是通常情况,房东还是会处理好院子,保持好好的环境,知道园丁的质量会比较好。因为有时候租客为了省钱可能会找比较便宜的人或者不打理,会比较乱。
一般小的事情,比如用了一段时间,灯泡烧了,如果不是电路问题,我们会要求租客自己去换。如果是自己疏忽造成的水管堵塞,租客也要自己处理。但是如果是主管道堵塞,比如说管道在树根边上,导致主管道堵塞或者破漏,房东就要处理。有时候,我们会看到租客把卫生棉或者小孩子把玩具扔进去马桶或浴缸,就是房客来承担。
美国买房
另外比较重要的是保险问题。房客自己要购买自己的renterinsurance租客保险。比如我们之前的一个例子,在旧金山的一个房子,租客做饭的时候有油烟着火。橱柜有烟雾并受到损伤,修理起来很费劲,开销很大,租客的保险公司就付了大笔钱,修理了这个事情。
房东也要有保险,意外险,房子的保险,以防万一着火了,水管爆了房子淹了,都会有损失,最好都有保险准备好。还有房东险,比如房客家里人来了,摔跤了,有可能会告房东,房东也要有保险来保护自己。
最后有一个比较有用的保险叫homewarranty,房屋保修,比如炉灶或者管道坏了,需要修起来很贵,这个保险就很好,一年几百块,如果有问题,只需要付上门费75块,剩下的钱就有Homewarranty保险来付。
举个例子,有个客户的房子漏煤气了,我们闻到之后,给煤气公司打电话,他们认为是房子里面的问题,他们不管,我们打电话给homewarranty公司,他们最后花了几千块的修理费,但是客户最后支只付了200多块的上门费。一般一些比较旧的冰箱炉灶,零件配不到了,homewarranty也会去处理,一般老到修不好了,他们会去配一个类似等级的新的电器。这个保险我非常建议买一下。
六、房客违约
大多数房客都非常好,也经过筛选。但是有时候会因为忘记或者失去工作等,晚交租金。通常我们会罚款150块左右的Latefee。如果我们给了latefee的账单,还是不付,我们会给3天notice。3天通知,如果不付,就要赶走他们。
在美国必须要给他一个通知,这些必须是书面上的,可以贴在门上或者寄挂号信。每个城市都有不同的法律,但是大部分美国城市都差不多。比如纽约,旧金山,有些地方有rentcontrol。也就是每年的涨租不能涨太多,有一定规定的比例,比如3%,甚至不能涨。所以在买投资房的时候,要特别注意,先了解当地的房子法规。这个问题会很头痛,当买了房子后再发现这个控制,就晚了。
有些房子1970年以前,里面有租客在住的,就要特别注意。如果一开始就是空的房子,可以按照市场价来定;如果是租金控制了,看了房租,很有可能会低于市场价,这种情况下租客就不愿意搬出来。所以一定要查清楚。
在美国这种租赁控制的地区和房子,有再好的租约合同都没有用,根据当地法律,必须先给足够的通知,或者甚至给一笔钱,他们才会搬走。所以不管在哪里买房做投资,都要先做充分的了解。租客一般按照正常情况,可以根据法律程序,但一定要经过法律程序,否则就会违法。大部分美国法律,会比较维护弱者,也就是房客。
七、房子转租sublease
现在的房客,因为搬家或者租不起了等各种原因,虽然已经签了租约,但是必须要搬走。他可以违约,但是他要承担剩下租期的责任。
做法:找一个续租者,租金继续给房东,他不能赚差价。sublease的好处是,比如说他租给了一个不好的续租者,这个新的租客跑了,老的租客还是要承担这个责任。在住宅方面,我们很建议sublease这个做法。
另一个做法叫leaseassignment。也就是取消原来的租客,跟新租客签约。如果新租客跑掉,也只能认了。所以根据情况看哪个更适合。如果之前租客没办法赚钱了工作了,我们也会宁愿跟新租客签新合约。
八、税务相关
因为出租房子也是一个生意,所以一定要把支出做好的记录。作为管理人,我们也可以帮助你,做好记录,每个月的开销和收入,做一个对账单一样的表,给到房东。扣了多少钱,赚了多少钱,剩下租金多少,给到房东。
年底我们还会做一个总管理费总开销总收入的表格,这些东西收集起来一起,就可以给到会计师报税。每年报好税后,我们的很多客户,在房子的租金上都没有交很多,或者减少了很多,因为房子的折旧和开销,很多可以抵税。
美国买房
地产税很重要,是county和州政府要收的税。每年分期两次,都要按时交。12.10前第一期,也可以一次性把一年的交掉。如果不按时交,就有10%的罚款。在美国的话,很容易交,在中国也可以上网交,或者请管理人交。
另一个税叫supplemental tax,是一个补缴的税。这是什么意思呢,比如现在买了一套房子100万,加州的地产税是1%。每年要交10000的税。但是之前房子的主人,可能买的时候50万,他根据当时的价格交税,只有5000一年。新购买的房屋,过户后,地产的税务局会做一个评估,根据现在市场价,来重新评估。所以要补上差价,这就是supplemental tax。
最后很多朋友问过我,租金回报率怎么算,所以我也给大家分析下:
(租金-开销-税)/买房总价=租金回报率
但是如果只是根据租金回报率来决定买房投资的话,这个比较片面。在美国中部,因为房价便宜,可能租金回报率很高,可以到8-10%,但是后来卖的时候,可能很久都卖不掉,最后可能是亏损。
因而在选择投资的时候,还是要选择地段更好的,成本虽然高,租金回报率偏低,但是升值空间更大。所以一定要想好买房的目的是什么。比如在北京上海,租金回报率可能也比较低,但是还是要看清楚,到底什么最适合,配合投资的目标。
长期投资来看,升值是长期投资,最大考虑的还是以升值为主。在加州的租金回报率,也很看地段,和中国的一线城市一样,旧金山地区,租金回报率3-4%左右,有些地方更低,因为房价很高。所以在购买投资房的时候,不要以自住的眼光。
美国买房
问答环节
Q1.维修的费用可以抵房产税吗?
答:不可以,抵的是收入税
Q2.灌溉用水的水管,有保险吗?一般是谁维护?
答:灌溉用水的水管,没有保险,需要园丁来维护
Q3. 美国租赁法有什么特别之处?
答:最大的不同就是租赁控制的法律,刚才说的,纽约旧金山一些城市,房价和租金太高,政府可能为了保护低收入,不能增加房租。
Q4. 所有的住宅都可以出租吗?
答:美国的形式下,是的。但是有些当地的规定,可能不能做短租,因为要保护租客。比如现在很流行AIrbnb,短租度假屋,就要先了解当地的情况,可能只能租六个月以上或一年以上。
Q5.在什么地方可以找到这些租赁信息
答:zillow redfin 网站可以有大概的,最主要还是当地的经纪人,会做比较细的分析。另外还有当地政府部门的法律。rent board董事会,可以在市政府的housing development部门找到。
Q6.租金怎么定价合理?
答:知道周边环境的租约和租约,类似的同样的房子,不要把公寓和独栋别墅放在一起,房间多少,等等。
Q7. 美国有没有租房软件?
答:美国有很多租房管理软件,怎么做账的,归类,报税。租房还是需要人去管理。如果自己管理,也需要懂点法律。否则可能会有很大的亏损。
我们有个客人在旧金山租了个房子,发现有租金控制,他请人家走的时候,没有把手续程序走对,他们被罚了20几万,因为租金控制这件事情是很厉害的法律去保护租客。最后幸亏房东有保险,保险公司,赔了一大笔钱。
Q8.每年代租代管费用多少?
答:每年管理费用不是按照每年来算,按照每个月,管理费用通常7-10%。老外大部分是10%的租金来做管理费用。有些地方管理比较少的,可能会相对便宜,具体需要跟管理人谈。
如果续租,第二年管理怎么收呢?因为第一年,管理公司要去找租客,会花广告费或者是筛选的开销,这部分有佣金,如果只是直接续约,第二年没有佣金,但是每个月还是有管理费。佣金一般等于一个月的房租。
Q9. 自住房里面一件卧室出租
答:如果家里面的一个房间租给人家,我们会认为是一个自住房。因为租的比例比较小。另外要跟会计师沟通,因为租一个房子的时候,房间里面的维护,房子的水电煤气费用,这个房间占了10%的费用,也可以做成开销,抵一些收入税。最好还是要咨询会计师。
Q10.代租代管包括什么事情
答:如果委托我们的话,我们基本上都代表你做了,比如租约,维修。唯一不做的就是报税,这个是房东自己要找会计师做的。找租客,分析市场,打广告,筛选租客查信用,做合同,搬进来做walkthrough检查,搬出去walkthrough检查看造成什么损害,租客发生事情不能付房租等要处理警告和踢出去的手续,找律师等我们都会帮房东做。
Q11. 租金每个月可以抵扣收入税吗?
答:租金是收入,租金是进入短期每年收入的。只有管理费和房子的维修费,折旧,是可以抵收入税的。
文章来源:移投路
一、管理合约
房东和管理人的合约,最主要讲的是签多长时间。一般是签一年,给大家彼此间一个磨合的时间,让房东和管理人相互了解,可以话,就继续合作下去。
合约最主要的是管理人帮房东做什么事情,在什么样的范围内,管理人可以花钱帮房东处理事情,一般合约上写500块钱。在500块钱以下的事情,管理人可以直接做决定什么要修理和维护,但是还要跟房东报备一下,这样房东才知道到底做了什么事情、钱花在哪里。
如果是500块钱以上,要经过房东的同意,除非是紧急情况。比如说突然下雨,屋顶漏雨了、水管爆了、冰箱坏了、炉灶没火了,这些必需品,马上要去修理,所以一般先处理,同时要跟房东报备,这个多少钱,要多久修好。如果情况很严重,都必须要帮助租客临时去旅馆或别的地方住,有时候如果非常紧急,房东是要出旅馆费的。
跟房东签好合约后,先跟房东去看下房子,检查好有什么状况,比如某些必须的,如烟雾探测器、一氧化碳探测器、暖气等,这些在美国是必须的,还有炉灶冰箱也是必须的,出租前,下水道,排水管也都是必须的。这些出租前都要检查,租出去问题才比较少。
二、登广告
检查OK之后,我们可以登广告,同时我们要跟房东确认价格,太高或太低,都会带来损失。要先研究周边同类型的房子租多少钱,房东同意之后才能去出租。在网络或报纸上登,在客人圈,甚至周边的公司,比如我们看到的照片,是租给了特斯拉公司的员工。
特别是地段好的地方,价钱也合适,通常第一天登出去,就很快会有人联系。
三、筛选房客
不是只有家庭介绍和照片,我们就出租,因为我们还要看各种收入、信用、包括reference、之前出租的记录推荐、信用报告、有没有欠钱、分数高低等等再来做决定。
四、租赁合同
决定租给他们之后就要签租赁合同。住宅一般都是签一年。如果只是几个月或半年,其实很不好。前面的租客搬走,就要做维护。人工费很高。所以通常一年一年的租。
租完一年,可以一个月一个月的租,或者重新签约。租约合同是标准加州的合同,里面主要讲的是房客和房东的责任,谁来付一些钱。上面也会写清,租金和押金是多少钱。
如果信用好的话,一般只要求一个月的押金和一个月的租金,之后就是一个约一个月付。如果信用不高,房子也没有很多人来看,有时候我们也会要求押金增加,一般是两个月的租金来做押金,之后再一个约一个月付。
五、房东和房客的责任
1)房东的责任
房东提供租客什么东西,我们就要维护什么。比如房子的安全,为了确保不漏水,我们就要维护管道,电器,冰箱等等,确保工作顺畅。不然的话,就会有很多问题。
2)租客的责任
一般水电煤气网络,他们要自己处理。市场很热门的时候,租客会有愿意付园丁费。但是通常情况,房东还是会处理好院子,保持好好的环境,知道园丁的质量会比较好。因为有时候租客为了省钱可能会找比较便宜的人或者不打理,会比较乱。
一般小的事情,比如用了一段时间,灯泡烧了,如果不是电路问题,我们会要求租客自己去换。如果是自己疏忽造成的水管堵塞,租客也要自己处理。但是如果是主管道堵塞,比如说管道在树根边上,导致主管道堵塞或者破漏,房东就要处理。有时候,我们会看到租客把卫生棉或者小孩子把玩具扔进去马桶或浴缸,就是房客来承担。
美国买房
另外比较重要的是保险问题。房客自己要购买自己的renterinsurance租客保险。比如我们之前的一个例子,在旧金山的一个房子,租客做饭的时候有油烟着火。橱柜有烟雾并受到损伤,修理起来很费劲,开销很大,租客的保险公司就付了大笔钱,修理了这个事情。
房东也要有保险,意外险,房子的保险,以防万一着火了,水管爆了房子淹了,都会有损失,最好都有保险准备好。还有房东险,比如房客家里人来了,摔跤了,有可能会告房东,房东也要有保险来保护自己。
最后有一个比较有用的保险叫homewarranty,房屋保修,比如炉灶或者管道坏了,需要修起来很贵,这个保险就很好,一年几百块,如果有问题,只需要付上门费75块,剩下的钱就有Homewarranty保险来付。
举个例子,有个客户的房子漏煤气了,我们闻到之后,给煤气公司打电话,他们认为是房子里面的问题,他们不管,我们打电话给homewarranty公司,他们最后花了几千块的修理费,但是客户最后支只付了200多块的上门费。一般一些比较旧的冰箱炉灶,零件配不到了,homewarranty也会去处理,一般老到修不好了,他们会去配一个类似等级的新的电器。这个保险我非常建议买一下。
六、房客违约
大多数房客都非常好,也经过筛选。但是有时候会因为忘记或者失去工作等,晚交租金。通常我们会罚款150块左右的Latefee。如果我们给了latefee的账单,还是不付,我们会给3天notice。3天通知,如果不付,就要赶走他们。
在美国必须要给他一个通知,这些必须是书面上的,可以贴在门上或者寄挂号信。每个城市都有不同的法律,但是大部分美国城市都差不多。比如纽约,旧金山,有些地方有rentcontrol。也就是每年的涨租不能涨太多,有一定规定的比例,比如3%,甚至不能涨。所以在买投资房的时候,要特别注意,先了解当地的房子法规。这个问题会很头痛,当买了房子后再发现这个控制,就晚了。
有些房子1970年以前,里面有租客在住的,就要特别注意。如果一开始就是空的房子,可以按照市场价来定;如果是租金控制了,看了房租,很有可能会低于市场价,这种情况下租客就不愿意搬出来。所以一定要查清楚。
在美国这种租赁控制的地区和房子,有再好的租约合同都没有用,根据当地法律,必须先给足够的通知,或者甚至给一笔钱,他们才会搬走。所以不管在哪里买房做投资,都要先做充分的了解。租客一般按照正常情况,可以根据法律程序,但一定要经过法律程序,否则就会违法。大部分美国法律,会比较维护弱者,也就是房客。
七、房子转租sublease
现在的房客,因为搬家或者租不起了等各种原因,虽然已经签了租约,但是必须要搬走。他可以违约,但是他要承担剩下租期的责任。
做法:找一个续租者,租金继续给房东,他不能赚差价。sublease的好处是,比如说他租给了一个不好的续租者,这个新的租客跑了,老的租客还是要承担这个责任。在住宅方面,我们很建议sublease这个做法。
另一个做法叫leaseassignment。也就是取消原来的租客,跟新租客签约。如果新租客跑掉,也只能认了。所以根据情况看哪个更适合。如果之前租客没办法赚钱了工作了,我们也会宁愿跟新租客签新合约。
八、税务相关
因为出租房子也是一个生意,所以一定要把支出做好的记录。作为管理人,我们也可以帮助你,做好记录,每个月的开销和收入,做一个对账单一样的表,给到房东。扣了多少钱,赚了多少钱,剩下租金多少,给到房东。
年底我们还会做一个总管理费总开销总收入的表格,这些东西收集起来一起,就可以给到会计师报税。每年报好税后,我们的很多客户,在房子的租金上都没有交很多,或者减少了很多,因为房子的折旧和开销,很多可以抵税。
美国买房
地产税很重要,是county和州政府要收的税。每年分期两次,都要按时交。12.10前第一期,也可以一次性把一年的交掉。如果不按时交,就有10%的罚款。在美国的话,很容易交,在中国也可以上网交,或者请管理人交。
另一个税叫supplemental tax,是一个补缴的税。这是什么意思呢,比如现在买了一套房子100万,加州的地产税是1%。每年要交10000的税。但是之前房子的主人,可能买的时候50万,他根据当时的价格交税,只有5000一年。新购买的房屋,过户后,地产的税务局会做一个评估,根据现在市场价,来重新评估。所以要补上差价,这就是supplemental tax。
最后很多朋友问过我,租金回报率怎么算,所以我也给大家分析下:
(租金-开销-税)/买房总价=租金回报率
但是如果只是根据租金回报率来决定买房投资的话,这个比较片面。在美国中部,因为房价便宜,可能租金回报率很高,可以到8-10%,但是后来卖的时候,可能很久都卖不掉,最后可能是亏损。
因而在选择投资的时候,还是要选择地段更好的,成本虽然高,租金回报率偏低,但是升值空间更大。所以一定要想好买房的目的是什么。比如在北京上海,租金回报率可能也比较低,但是还是要看清楚,到底什么最适合,配合投资的目标。
长期投资来看,升值是长期投资,最大考虑的还是以升值为主。在加州的租金回报率,也很看地段,和中国的一线城市一样,旧金山地区,租金回报率3-4%左右,有些地方更低,因为房价很高。所以在购买投资房的时候,不要以自住的眼光。
美国买房
问答环节
Q1.维修的费用可以抵房产税吗?
答:不可以,抵的是收入税
Q2.灌溉用水的水管,有保险吗?一般是谁维护?
答:灌溉用水的水管,没有保险,需要园丁来维护
Q3. 美国租赁法有什么特别之处?
答:最大的不同就是租赁控制的法律,刚才说的,纽约旧金山一些城市,房价和租金太高,政府可能为了保护低收入,不能增加房租。
Q4. 所有的住宅都可以出租吗?
答:美国的形式下,是的。但是有些当地的规定,可能不能做短租,因为要保护租客。比如现在很流行AIrbnb,短租度假屋,就要先了解当地的情况,可能只能租六个月以上或一年以上。
Q5.在什么地方可以找到这些租赁信息
答:zillow redfin 网站可以有大概的,最主要还是当地的经纪人,会做比较细的分析。另外还有当地政府部门的法律。rent board董事会,可以在市政府的housing development部门找到。
Q6.租金怎么定价合理?
答:知道周边环境的租约和租约,类似的同样的房子,不要把公寓和独栋别墅放在一起,房间多少,等等。
Q7. 美国有没有租房软件?
答:美国有很多租房管理软件,怎么做账的,归类,报税。租房还是需要人去管理。如果自己管理,也需要懂点法律。否则可能会有很大的亏损。
我们有个客人在旧金山租了个房子,发现有租金控制,他请人家走的时候,没有把手续程序走对,他们被罚了20几万,因为租金控制这件事情是很厉害的法律去保护租客。最后幸亏房东有保险,保险公司,赔了一大笔钱。
Q8.每年代租代管费用多少?
答:每年管理费用不是按照每年来算,按照每个月,管理费用通常7-10%。老外大部分是10%的租金来做管理费用。有些地方管理比较少的,可能会相对便宜,具体需要跟管理人谈。
如果续租,第二年管理怎么收呢?因为第一年,管理公司要去找租客,会花广告费或者是筛选的开销,这部分有佣金,如果只是直接续约,第二年没有佣金,但是每个月还是有管理费。佣金一般等于一个月的房租。
Q9. 自住房里面一件卧室出租
答:如果家里面的一个房间租给人家,我们会认为是一个自住房。因为租的比例比较小。另外要跟会计师沟通,因为租一个房子的时候,房间里面的维护,房子的水电煤气费用,这个房间占了10%的费用,也可以做成开销,抵一些收入税。最好还是要咨询会计师。
Q10.代租代管包括什么事情
答:如果委托我们的话,我们基本上都代表你做了,比如租约,维修。唯一不做的就是报税,这个是房东自己要找会计师做的。找租客,分析市场,打广告,筛选租客查信用,做合同,搬进来做walkthrough检查,搬出去walkthrough检查看造成什么损害,租客发生事情不能付房租等要处理警告和踢出去的手续,找律师等我们都会帮房东做。
Q11. 租金每个月可以抵扣收入税吗?
答:租金是收入,租金是进入短期每年收入的。只有管理费和房子的维修费,折旧,是可以抵收入税的。
文章来源:移投路
文章来源:网络
发布时间:2018/07/12