Sorry

2015年12月21日，美国总统奥巴马签署了新法案，放宽实施了35年之久的对外国资本投资美国不动产的税率，鼓励更多的海外资本流入美国，增强美国经济发展。此举将为更多的海外投资者投资美国房产打开大门，而来自海外的房产投资已成为了金融危机后美国资本流入的主要来源。

除此之外，近两年老百姓对汇率的变化也越来越敏感，举个例子: 从去年7月到今年7月，如果你拥有1000W人民币资产，因人民币与美金汇率变化引起的贬值就近80W，世界各大投资银行预测人民币对美金年底如见7，就意味着人民币再次贬值近40W！120W可以直接供一个孩子去美国深造一个顶尖学府的MBA。

所以，做好不同币种的资产配置非常重要。合理的资产配置其实分为两个维度。第一，资产类别多样化。大家现在都知道分散投资可以分散风险，老百姓也逐渐意识到存银行或者炒股或者买房，每样都要配置一些。第二，投资币种多样化。其实我们生活在中国，几乎所有的资产都是人民币资产，但是每个人都应该考虑外币资产的配置，尤其是世界流通货币资产，这样才能真正抵御风险。

那么外币资产应该如何配置呢？很多人都有语言壁垒，觉得对海外投资有心无力，所以大部分投资客都首选相对熟悉和了解的海外不动产，尤其是亚洲投资客们，觉得有安全感。前段时间今日头条上的新闻“上海中环一套房=美国5套房”吸睛无数，很多人开始关注到美国买房到底怎么办呢？也有专业一些的投资者问那么多人到美国去买房子，价格都炒上去了，现在再买是不是已经太晚了？其实海外地产投资是非常复杂的命题，每个人的情况不一样，投资方案也不一样。

今天我们来聊一聊每个海外房产投资客都需要知道的美国地产周期。

美国一位著名的经济学家弗雷德在1997年的时候，发现了房地产周期模型。房地产泡沫不是由于特定的突发事件，而是有固定周期的，每个周期基本上都在18年左右，这18年的周期分为7年7年和4年三个阶段。前14年是持续攀升，中间点的时候有一个小的缓冲期，接下来7年又是持续攀升，在第14年的时候，攀升到了顶峰。接下来就是整个房产泡沫的破裂，这到下一个房产周期之间有4年的缓冲期，这样总共加起来18年。

2012年时美国的房地产已经开始进入到恢复阶段，如果没有像战争这种突发事件，那么2012年到2026年就是通常所说的致富阶段，2026年到2030年就是18年周期理论中的4年箫条期。从18年周期理论上看，现在是刚刚开始，尽管不是处在2012年房价触底的阶段，但是离2025-2026年的萧条期，还有十年的时间可以投。

由于美国很少有政府参与大量管控市场的情况，所以它的经济相对是有规律可循的，所以如果现在投资美国房产比较安全的是在2025年就把它出掉。其实美国的房产投资我们并不建议传宗接代，首先会有高额的遗产税，其次由于美国房产是有明显周期性；但是我们也不建议投资客户着急买完两三年就脱手，根据这个周期理论，在买完后的第六至第八年的时候脱手都是可以的，当然前提条件是没有像战争这类的突发事件。

接下来的问题就是，到底美国哪些城市值得投资？

中国人目前在美国买房投资最多的前6大城市分别是洛杉矶、纽约、旧金山、休斯顿、达拉斯和奥兰多，以公寓及独立屋为主。投资原因除了资产升值，还有很多人是为孩子留学和自己将来在美国的生活做准备。 中国的买家在2015年美国市场上投资了大概280亿美金，相当于加拿大，印度、墨西哥和英国买家的总和，平均单价是83万美金。单价高的一个原因是很多人投资在加州，加州的房价较高。另外一点是很多中国人贷不到款，必须全款买。

但是像洛杉矶、纽约、旧金山等这些超一线城市的房产对于普通投资者来说单价非常高，而且如果并不是未来想定居在这些城市，作为短期持有一次性投入资金量很高。相同的资金，很多聪明的中国投资客选择在房价增长潜力更高的州和城市，例如德州和佛州选择2-3套房产，这样做的好处是回报率提高，而且也实现了分散投资降低风险的功能。

美国房产投资常见问题：

1. 美国买房可以移民吗？

不可以。为了移民投资的某些项目，移民后资金返还时，有的项目是用房产来还给你，但这是移民项目，它不是一个买房项目。

2. 美国的产权是永久的吗？

是的。

3. 美国房产投资回报率是多少？

美国房产投资回报率包括三部分，一是地产升值部分，另外一点是净租金回报率，第三是美元升值预期。美国房产的净回报率根据各个州的不同大概是在3%到10%之间。

4. 美国房产税有多高？ 美国每个州的房产税不一样，税率也不一样，基本上是在1%到3%之间。以德克萨斯州达拉斯为例，达拉斯被普华永道评为“2016年美国房地产健康城市第一名”，房产税大概是在2.5%左右，租金回报率大概是在12%，扣掉托管费，保险，物业费，房产税以后净的还有5-6%，再加上土地升值空间，投资回报率还是相当不错的。

热门标签：美国房产 美国购房 美国买房 美国置业 美国住宅 纽约房产 南加州房产 尔湾房产