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美国购房该署谁的名？解析美国房产持有形式

发布时间：2016/09/26　文章来源：网络

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导读：

　　购房的过程中，房产署名问题，个人？夫妻？还是公司？是经常被问到的问题之一，现在我们就来简单介绍一下美国房产可以有那几种持有形式：

　　通常来说，美国房产可以有个人、联名、公司、信托四种常用的持有形式。

个人

　　买在个人名下，则所有权就是个人的。由于所有权是自己个人，则如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。如果一个资产不够的情况下，可以追溯到你名下的其他资产。

　　买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

　　当你把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，遗产税免税额是500万美元。

　　买在个人名下，则收益权归你自己，个人。房子出租了，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。

联名

　　基本上和个人一样。联名有两种形式，一种是Joint tenancy，另外一种是Tenancy in common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而Tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用Tenancy in common。

公司

　　公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以如果你把房子买在你的公司下面，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

　　公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决了。

　　买在公司名下的房子归公司所有。房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，所以，房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

信托

　　信托有很多种，家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。

　　买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。

　　信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

　　信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人(Trustee)名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

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发布时间：2016/09/26