美国房市跌深 国人入市购屋好时机!
发布时间:2013/11/08 文章来源:美房吧
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目前全美房市仍未见起色,据最新标准史坦普的凯斯席勒指数统计,全美平均房价已跌回2002年水平,部分地区房价甚至跌至1990年代水平。华尔街日报报导,目前房价与房贷利率双低的局面,可能是入市购屋的好时机。
根据房地美(Freddie Mac)统计,今年6月9日公布的房贷利率已降至4.49%,接近50年来最低水平。Moody' s Analytics数据显示,全美房价可负担程度获大幅提升。市面上大量待售房屋则使购屋者较具优势,据John Burns Real Estate Consulting统计,去年全美约有1500万户空屋未售出,比正常水平超出310万户房屋。Moody' s Analytics预期,房市可能在2013年秋季全面回暖,目前新建房屋几乎停滞,预料房市将出现供过于求,带动回升。
乔治梅森大学(George Mason University)房产金融教授桑德斯(Anthony Sanders)指出,短期房市展望仍不乐观,包括就业成长迟缓,与法拍屋比例过高等,都将拖累房市,经济学家们预期未来数月内房价仍有下跌空间。但长期而言,桑德斯认为购屋仍具优势,且屋主支付房贷可抵税,对所得税率较高者尤其划算。若租金与每月房贷额相差不多,仍值得投资。
家庭单位由消渐长
景气不佳促使许多大学生延长就学期,有些人则找室友一起租屋,或干脆搬回与父母居住,所谓的" 家庭单位" (household formation)减少。根据Moody' s Analytics,2005年租屋或购屋的家庭单位约有200万户,但2008年则降至57万8000户,去年" 家庭单位" 再出现成长,约达95万户。Moody' s预期未来十年家庭单位将增至120万户,可加速消化待售屋。
布鲁金斯学院(Brookings Institution)人口统计学家弗瑞(William Frey)指出,婴儿潮世代的子女将成为下一波购屋主力,这群人正密切观察房市走向,等待最佳时机出手买房。不过,宾州大学华顿商学院房地产与金融教授苏珊?魏曲(Susan Wachter)表示,当部分地区房价开始回升,将鼓舞更多卖房上市,预期未来两、三年内房价才会逐渐趋稳。
南加州大学(University of Southern California)都市规划与人口统计教授梅尔斯(Dowell Myers)表示,房市走向与婴儿潮世代的需求相关,过去房价上升是因婴儿潮家庭成长需求,但估计未来几年婴儿潮世代不少人将换屋,使得坪数较小而设施较齐全的房屋成为房市主流。
房价可负担指数提升
在房价上涨期间,租屋较购屋划算,大多数都会区居民仍以租屋为主,但整个趋势因租金上涨与房价下滑将改变。Moody' s Analytics分析全美超过380个都会区发现,其中有超过三分之二房价与家庭收入比,回落至房市泡沫前水平。
根据Moody' s Analytics,在包括芝加哥、克利夫兰、底特律与奥兰多等都市,目前购屋已比租屋划算,其他如德州达拉斯、内华达州拉斯韦加斯与加州沙加缅度等地,房价大幅下跌。以密执安州安娜堡(Ann Arbor)为例,房价在2007年至2010年间下滑11.2%,使当地房屋可负担指数(housing affordability)大为提升。42岁的厄普敦(Steven Upton)看好安娜堡房市,在当地以40万元购入原先标价为60万元的四卧房屋,他说," 实在划算!"
就业成长带动买气
就业趋势亦为房市走向的指标,但目前就业市场仍疲软,根据劳工部(Labor Department)统计,今年5月全美就业机会增幅比预期少。不过,劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)则指出,德州达拉斯地区就业市场颇为强劲,过去一年来就业机会成长8万3100名,可望提振当地房市。
艾莫(Duane Elmer)夫妇最近从爱阿华州第摩因(Des Moines)搬到德州达拉斯,并打算以41万5000元购买四卧四卫浴房屋,他们九年前以41万元在第摩因购买的房屋,如今降至39万元上市。德州房产中介瑞吉(Harry Ridge)说,有不少人因换工作而到德州购屋,在他经手的交易中约占20%。
目前房价与利率虽低,但放贷条件却相当严格,根据联邦准备银行(Federal Reserve),今年第一季中约有10%银行进一步紧缩非传统贷款(non-traditional loan)的放款条件,各银行也要求申贷人提高头期款比例,部分买家因此无法取得房贷。据Zelman Associates,联邦住宅管理局(FHA)担保的房贷仅要求3.5%头期款,但目前租屋的中等收入家庭仅35%有此能力。
文章来源:美房吧
发布时间:2013/11/08
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