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美国房地产20年罕见购置良机

发布时间：2013/11/06　文章来源：美房吧

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　　中美房产投资分析

　　总部设在美国华盛顿的房地产外国投资者协会(AFIRE)在年初发布的年度调查报告预示，今年外国投资者的房地产投资额将大幅增加。外国放款机构对美国和全球房地产的投资额将分别增加58%和54%，外国股权投资者对美国和全球房地产的投资额将分别增加73%和40%。

　　随着各国海外房地产市场交易平台和海外咨询机构相继登陆，个人投资者从此可以在海外房地产市场中逐利，与机构投资者在全球房地产投资市场中分得一杯羹。然而，全球范围的投资环境非常富有挑战性，投资者应提高和加深对于整个投资市场的认识。因此，站在中国投资者的角度，我们首先拿中国和美国房产投资市场做一下分析比较，希望对中国投资者认识全球市场有一定帮助。

　　中美房市现状

　　在物业产权可以私人永久拥有的美国，目前正处于周期性调整阶段，由于次贷危机的影响产生的房产降价已经基本全部显现。目前全美房屋的中位数价格在20万美金左右，折合人名币约140万。而在全美房价最高的地方 —— 纽约，其中位数房屋价格为40万美金左右，折合人民币约280万。

　　在中国，虽然目前房价止住了大步向前的熊熊势头，但是房价居高不下的事实毋庸置疑。以北京为例，北京市核心区域的房价收入比达到22∶1，已明显高于纽约、伦敦、东京等其他国际性大城市。而且中国经济正面临重要转型阶段，房产市场何去何从具有较大不确定性。

　　中美房地产收益对比分析

　　从长期来看，美国房地产是低风险、高回报的投资品种。即使不考虑租金收入，仅就房产升值部分而言，美国住宅地产过去10年的投资回报也远远超过同期股票市场的表现 —— 无论是以道琼斯指数，还是以标准普尔指数衡量，仅仅略低于同期黄金的表现。假若考虑租金收益，则投资美国房地产的平均年收益率就超过了黄金。而且，投资房地产的收益率波动很小。过去20年若干项投资品年收益波动的情况显示，股票、黄金等虽然可能具有巨大短期收益，但也可能造成大幅的短期损失，唯有房地产投资基本保持稳定的正收益率。在周期性调整中入市的投资者，所购买的房产其升值就会更显著。

　　此外，美国的租金回报也相对理想。一直以来，美国出租房屋空置率保持在5%~8%之间，销售房屋空置率则保留在1%~2%之间。高出租率从而保证了高回报。好的房产投资，每个月有正的现金流产生，房子能为投资人挣钱，让投资人的财富每个月有实际的增加。在美国一般来讲，月租金要达到房价的1%，才会有投资收入和现金流。中国当前大城市，如北京、上海、深圳等城市，月租金是房价的0.2%～0.3%，这样的投入，很难让投资人有实实在在的现金收入。

　　中美房产投资体系分析

　　在美国的房产法律制度健全，对投资人持有房产，出租房产，出售房产有完全的保护。在美国，所有的房地产所有权文件，诸如转让契据，都是公开的。任何人都可以通过在地方法院查询记录而很容易地查到房产交易历史。而且，随着政府记录的数字化而可通过网络获取，了解一处欲购房产的信息变得更加容易。产权调查，第三方资金监管账户等都保证了交易的安全和保护了买卖双方的利益。

　　美国有很多制度，避免炒房。不是美国政府不让投资人快速挣钱，而是把房市炒得忽上忽下，不利民生。另外，美国房产的资金量大，没有个几亿美金，很难影响当地市场价格。美国的房产都要交物业税，所以买来房产就要居住，或者自住，或者出租，一般不会买来空置。这个物业税的成本看来不大，但是对阻止买房空置的人确实起了很大的抑制作用。

　　和美国完善的房产投资体系相比，中国的房产投资方式、投资途径、对投资人的保护都还十分不够完善。

　　买卖双方使用的评估标准不同。很多房地产出售方是本土开发商，对投资收益的衡量标准缺乏适当的理解。大量的住宅房地产开发商对收益性物业以" 每平方米单价" 为估价基准，而不是以租金收益为估价基础。这就导致了出售方不现实的高预期，与租金价值低且相对风险高的情况不匹配。

　　此外房地产买卖/租赁交易的数据不够准确透明；市场供需的历史/当前统计资料不足；以及缺乏统一的标准化的数据和可靠的绩效评估基准。尽管市场中存在某些私有和公有房地产绩效指数，但是并没有一个指数专注于投资性房地产并且涵盖所有种类，而且现有的指数也经常采用不一致的绩效指标。交易数据透明度不足会导致延长尽职调查的时间，同时也增加了交易成本。

　　所以投资中国房产要慎重。建议千万不可以有短期"炒房" 的心理。如果投资只是期待升值，在中国房价高、房产空置率高的情况下，如果遇上房价下跌就会被套牢，重蹈美国法拍房主的覆辙。

　　中国投资人投资美国现状分析

　　最新数据显示，中国已位居美国房地产市场外国买家的5个主要来源国之一。以投资为基本目标的中国买家高达36%，而其他4国买家中此一比例均低于1/4，如果包括兼以投资为目标者，投资性购房者占中国购房人的总比例为54%，为5国之首。尽管以"降低风险、稳定未来预期" 为目标的"分散资产组合" 投资，将是中国投资人海外投资的一个重要策略。目前次贷危机下的美国房地产价格也已大幅下挫，某些地方的价格跳水明显矫枉过正，从而呈现了以往20年间罕见的购置良机。

　　以稳定未来预期为目标的美国房地产投资，应当更看重中长期而不是短期的收益。同时，既然以投资为主要目标，在地域选择上，就不必局限于传统的华人居住区，也可不必考虑空间上和中国的距离远近，不妨放眼全美，着重选择未来经济发展潜力较好、房地产增长空间较大的都市圈。

　　在具体投资策略上，美国房地产从高端物业如度假豪宅投资到低端物业住宅，其投资产品多样。在美国利率低位的今天，中国投资人可选择使用银行按揭，实现四两拨千斤。但是中国投资人应当特别关注租贷比(租金回报和月供之比)的概念。事实上，是如果租金足以支付按揭贷款，哪怕房价依然增长，只要增速高于银行贷款利率，投资人实际上就稳赚不赔。

　　现在在美国市场就有一些直接针对有贷款需求的投资客，提供无忧贷款方案，并且在购买后帮助投资者进行出租和管理，一站式、全方位的美国置业服务已经成为可能。就拿亚特兰威汉Tullymore项目为例，此项目位于美国密歇根州中部，是一个以高尔夫运动为主题的度假社区。两座高尔夫球场 —— Tullymore和St.Ives是全美首屈一指的顶级球场。

　　以高尔夫为主题的别墅项目在中国开始层出不穷，但是跟中国纯度假性项目不同的是，Tullymore度假家园的开发商也为投资者提供了一揽子投资计划，包括租赁托管，承诺9%以上最低净收益回报，开发商提供2%低息贷款以及5年后保本回购计划。

　　随着中美两国之间往来壁垒的进一步降低，特别是组团旅游放开后，未来中国人到美国旅游和短期居住将更为便利。

文章来源：美房吧

发布时间：2013/11/06