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美国购房指南:纽约买房十步走步步为营
发布时间:2014/05/27 文章来源:美房吧
导读:在纽约应该如何买房?需要多少时间?美国房产投资者是否需要请律师?这些都不是问题,以下10条美房吧为投资者一一解答。
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  在纽约应该如何买房?需要多少时间?美国房产投资者是否需要请律师?这些都不是问题,以下10条美房吧为投资者一一解答。
 
  1、持有效护照和签证来纽约,只要你有意向想在纽约买房,不管是来旅游观光还是商务事宜都应该找当地银行咨询开户,以后接收汇款和购房过程中的各种支付款项都需要用到这个账户,这点非常重要。如有可能,最好找几个银行多开几个账户,方便以后使用。
 
  2、如果你是以个人名义汇款,由于中国对外汇有管制,每人每年购汇限额为5万美元,所以无法将购房资金整笔一次汇出,而需要分批汇款。根据我们的经验,比如是50万美元的房子,那您就找十个亲戚朋友来帮忙,由他们的名义来购汇,然后把款项汇到您在纽约银行的账户中。如果是100万美元的房子,那就需要找20个亲戚朋友来帮忙。如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出要简单得多。
 
  3、根据您提出的要求,我们帮您找到合意房屋后,签署意向合同(salesbinder or offer),由经纪马上递交卖家。上面会有您的出价(offer price),签正式合同(contract of sale)时需付定金(cash deposit),正常是10%。房屋成交日支付的余款(cash at closing)。意向合同上还有一些附属内容,比如您希望的交房时间。
 
  4、买卖双方达成共识后(短至一天,长的数月),屋主会在最终的意向合同上签字确认价格。
 
  5、达成意向合同后应该马上联系执照工程师或执照验屋人员,在屋主同意的日期验屋。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多。检验过程几个钟头。1-3天之后得出报告。验屋是我每次都建议买家必做的事情。验后没有问题,买得开心放心。验后有问题,可有理有据再与屋主协商,或修缮或减价或中止交易。
 
  6、验屋结果无争议后,双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后,买家签合同并支付10%定金,这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户(escrow account)内。如果买家无正当理由单方中止合同,将会失去这笔定金。
 
  7、买方律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查(title research),调查房屋的历史交易情况,贷款情况,付税情况,房契户主资料,有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用买方支付,通常几百元美金,需2~4个星期。有时买方律师也会在买方授权下提前开始产权调查以节省时间。
 
  8、以上没有问题的情况下,在过户前两天或最好前24小时,经纪人带着买方再次查看房屋(final walk-through),以确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。(我们有不少中国买家此时已经回到国内不愿再来回跑,一般都会放心地委托我们代为查看。)
 
  9、如果一切顺利,在过户日大家会面办交房手续。通常会在卖方律师的办公地点(若贷款则可能是银行律师指定地点)。请买家要带好自己有效身份证明(如驾照,护照或绿卡等)及现金支票。您需在这时付清剩余房款和房屋过户费(closing cost)。相对贷款买家,现金买家所付房屋过户费用很少,不同情况不同数目。
 
  10、过户手续结束。您现在就从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人了。您会在1~3个星期内收到您的正式房契(Original Recorded Deed)。
文章来源:美房吧
发布时间:2014/05/27

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